マンション売却、売り出し価格、値付けの仕方！取引事例比較法と坪単価
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これからの時代、マンション売却は自己査定の時代です。土地・戸建てと違って、マンションの価格はスペックが決まれば、価格が決まります。素人でも、スーモやホームズ等のポータルサイトを見続けることによって相場をつかむことが可能です。マンション売却時、相場をつかむための指標や坪単価について、不動産業界歴20年以上のプロが徹底解説していきます。
マンションの売却価格は取引事例比較法で算出する
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不動産価格の主な評価手法には「原価法」「収益還元法」「取引事例比較法」の3種類があります。原価法は再調達原価（建物の建築費、土地価格など計算した現時点で取得できる価格）に販売経費・利益をのせて算出します。収益還元法は、利回りから適正価格を算出するので賃貸物件・収益物件に向いているという特徴があります。一般の売主が売却する時、居住用の分譲マンションや一戸建ての概算価格を算出する場合、取引事例比較法が採用されます。
不動産評価の3つの手法
| 名称 | やり方 | 呼び方 |
| 原価法 | 再調達原価を基に、補正を行なう | 積算価格 |
| 収益還元法 | 将来得られる収益を現在価値に換算する | 収益価格 |
| 取引事例比較法 | 近隣の成約事例と比較し、補正を行う | 比準価格 |
スーモ等のポータルサイトの価格は成約事例ではない
相場を自分でつかむためには、スーモやホームズ等のポータルサイトを見続けていると、素人でもわかるようになります。
居住用のマンション売却で利用される取引事例比較法は、売却対象物件と似た条件の物件を探し出し、それらがいくらで取り引きされているかを調べて、比較して売却額の概算を算出しようとするものです。一般の方が取引事例を調べるのは難しいので、基本的に近隣物件の売却希望価格で算出することになります。不動産会社のWEBサイト（スーモ・ホームズ等）にアクセスし、売却するマンションに近い条件の情報を確認していきます。
あくまで、売り出し価格は、成約価格ではありません。ただ、端数の値段交渉が入って成約したりあるいは、そのままの価格で成約していることもありますが、少なくとも売り出し価格に近い金額で成約しています。中には、相場より高い金額で売り出しされているケースもあるので、しっかりとみていく必要はございます。
条件例としては、「築年」「専有面積」「駅からの距離」「エリア」「間取り」「向き」「階数」などが挙げられます。WEBサイトの多くは並び替できる機能が付いていますから、それらを上手に活用しながら比較していきます。
1つとして同じ物件はない不動産ですから、たとえ売却予定物件と同じマンションに売り物件があっても階数、間取り、広さなどが違います。同じマンションであれば、比較しやすいのですが、ない場合、類似のマンションを探して価格を「補正」する必要があります。
比較するときに、よく利用するのが面積当たりの価格（㎡単価、坪単価）で比較することです。まったく同じ広さの物件を見つけるのは困難なので総額で比較は困難です。そのために1㎡当たり、1坪当たりといった面積当たりの価格で比較していきます。そうすると、高いのか安いのかわかりやすくなります。
マンション売却時、知っておくべき分譲単価って？坪単価って？
分譲単価は「専有面積1坪あたり分譲価格」のことです。
また、坪単価とも表現します。
例えば新築マンションの広告で「価格：2500万～3500万 専有面積：70m2～90m2」と書いてあったら、2500万÷70÷0.3025＝118万 3500万÷90÷0.3025＝128万 間をとって坪123万円が分譲単価になります。
まず、専有面積を確認しましょう。
例えば、70㎡は、何坪かといいますと、
70㎡×0.3025をかけると、坪数がでてきます。
そうすると、21.17坪になります。
4,000万円のマンションであれば、4,000万円÷21.17＝坪単価188.94万円となります。
新築のモデルルームで販売している営業マンは、競合他社が平均の分譲単価がいくらかを必ず把握した上で営業しております。分譲単価を計算して、比較検討すると高いか安いかわかりやすくなります。
マンションを比較検討をする場合、坪単価で客観的に比較することは、必須ですので、モデルルームに行ったり、中古物件見に行ったりしたときは、必ず気になっている物件の坪単価を把握して、近隣の物件と必ず比較して相場観をつかむことが大切です。これは、売却価格を算出するときにも役に立ちます。
マンションが成約していくとき、競合物件との値段のバランスで成約していきます。マンションの売却価格を考えるとき、競合物件との比較が必要になります。物件ごとに価格を比較する方法の1つに「坪単価」は、比較が難しいときに、比較を数値化して坪単価で考えると、高いのか安いのかわかりやすくなります。
マンションの坪単価は、建築や不動産の分野では、平米ではなく「坪」という単位をよく使うのはご存じの通りですが、「坪」は尺貫法の単位で、畳2畳分の広さに相当します。
不動産業界では、平方メートルから坪に換算するために、平米数に0.3025を乗じます。
関連記事：マンションの不動産取引（旧法地上権・旧法借地権のマンションとは）
坪単価は、算出方法を確認して利用する
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坪単価を利用すれば、物件の比較も本当に可視化されてわかりやすいです。
同じマンションでどの階が一番高く販売されているか、同じエリアに建っているマンションでどこが一番安いのかなどが分かります。地域の相場も把握できます。
専有面積で比較するのがわかりやすいです。
しかし、坪単価の算出方法を知らずに価格だけ比較するのはオススメしません。坪単価で比較して、売却価格を提案されたとき、
1. 玄関ポーチ、バルコニー面積が算入されるケースがある
新築のパンフレットには、玄関ポーチ、バルコニーは、登記上の延べ床面積に含まれませんが、坪単価の面積には算入されることがあります。
これらの部分が算入されると、同じ条件の部屋でも、ルーフバルコニーの物件と標準的な広さのバルコニーの物件では、坪単価が変わってしまいます。
坪単価の算出基準は、法律ではっきり定められているわけではありません。
専有面積を基準にして、算出していくのが一番わかりやすいと思います。
関連記事：分譲マンションの専用使用権とは？専有部分とは？バルコニーは共用部分なの？納戸・サービスルームってどういう意味？
2. 面積が小さいと、坪単価は割高になる
坪単価は、建物の延べ床面積が小さくなるにつれて割高になります。
たとえ、床面積が小さくても、設置されるバスルームやキッチン、トイレなどの設備が小さくなるわけではないからという側面もあります。面積当たりにかかる費用つまり工事単価が高くなるため、延べ床面積の広い物件に比べて坪単価が上がるのです。
もっとわかりやすくいいますと、ミカン10個を買うより１個しか買わない場合の方が、ミカン１個の値段は高いという理屈と同じです。
パンフレットに表示されている面積は、壁の中心から測った壁芯計算です。登記簿上に記載されている面積は、壁の内側から測った内法計算です。
坪単価で比較するとかなりマンション分譲価格はかなり上昇！
資材の高騰と低金利政策が続いているため、マンションの分譲価格は、上がり続けています。新築マンションの価格は、坪単価でみると上がり続けていることがよくわかります。新築マンションが上昇続ければ、中古マンションの価格も連動して上昇し続けます。
新築マンションの分譲会社は、価格を上げすぎると、売れにくくなるため、同じ価格でも少し専有面積を狭くしたり、グレードを落としたりして価格調整をしています。そのため、3LDKの広さの価格だけの比較では、どれだけ安いのか高いのかわかりづらくなります。
それが、坪単価で比較することによりわかりやすくなります。
ポイントは、新築マンションの値段と中古マンションの値段は連動して動くということです。そのため、マンションによっては、新築当時の分譲価格よりも高い金額になるということがありえます。
例えば、大阪府内で千里中央駅周辺でいくと10年以上前くらいは、新築でも平均坪単価で170万円～200万円のイメージでした。千里タワーでも平均坪単価は250万円ほどでした。 そのときでもミニバブルに売り切っていなければヤバかったという印象でした。
大阪市内でもそのころ高いといわれていたタワーマンションでもせいぜい坪250万円くらいでした。今は、千里中央・桃山台界隈では中古でも坪250万円以上が当たり前で、建築費の高騰等で相場が高止まりしているように見受けられます。建築費の高騰は、人手不足を考えると収まる気配はありません。建築ロボットで合理化されることを期待するしかなさそうです。
大阪メトロ江坂駅では、2021年建築中の新築マンションの坪単価は坪350万円ほどで売りに出ています。数年前の平成２５年くらいの時では、坪単価150万円くらいのイメージで、江坂駅で坪200万円超えるとは考えもできなかった坪単価です。
今は、北千里でさえ坪200万円超えています。ゼロ金利政策が続く限り、不動産価格は下がる気配を感じられない状況です。現在は、高止まりして横ばい状態が続いています。
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2008年前後までミニバブルで価格は高騰
リーマンショック前までは、不動産ミニバブル・新価格といわれた時代で急激に価格高騰が続いていました。
1990年代のバブル崩壊後、2002年～2003年くらいに底をうち、低い水準で横ばい状態を続けていた日本の不動産業界ですが、2006年～2008年頃まで急激な価格の高騰がおこった流れです。ちょうどそのころ不動産投資信託（J-REIT）の仕組みができ、それにより外資系や国内の不動産ファンドが、投機的な動きにもつながり価格がつり上がり高騰しました。
マンションは、投機的な動きにも影響をうけ、うまみのありそうな物件が都心部を中心に価格がつりあがりました。
リーマンショック後下落
2008年のリーマンショックが原因で下落し始めました。アメリカの投資銀行リーマン・ブラザーズの破綻により、世界経済に激震がはしり、それまで日本の不動産を積極的に買い漁っていた外資系ファンドが日本の不動産から一気に手を引きマンション価格が下落しました。
このとき、新興不動産業者の倒産が相次ぎました。
連動して、マンション価格も大きく下落することとなりました。新築マンションの価格下落に連動して、中古マンションもリーマンショック後、価格が下落しております。
2013年から国の政策やオリンピック誘致で上昇
2013年から始まったアベノミクスや、2016年からのマイナス金利政策をはじめとする金融緩和政策、また東京オリンピックが決定したことなどを受けて、海外からみると、かなり割安になった日本の不動産が目をつけられ海外からの投資が再び盛んになり、一気に上昇基調になっていきました。
低金利政策が、マンション価格の上昇の大きな原因になっています。
2010年と比べて1.7倍超の驚異の高騰
「マンション、買っておけばよかった…」と後悔するほどマンション価格は驚異的に価格高騰を続けています。オリンピック後、下がるのではという期待がありましたが、期待を裏切りオリンピックの終了後も、平均価格が過去最高を更新し続けています。
国土交通省が2022年3月に公表した、全国の不動産価格指数の推移をみると、現在のマンション価値は2010年と比べて1.7倍超になっているという驚異の高騰です。逆に戸建住宅はというと1.1倍以下となっております。投機的な動き、資材の高騰、低金利政策等様々な要因が重なりかつてない価格になっています。金利が上がれば、マンション価格も下がるはずです。マンション売却する方にとっては、
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マンション価格の高騰の本質的要因
新型コロナウイルス蔓延が始まった当時は不動産価格が暴落するのではと、期待していた方も多くいました。しかし、逆にコロナ後、買い手はより広さを求めて急上昇していきました。
最も大きな要因は「低すぎる金利」
不動産価格高騰の背景にあるのは、低すぎる低金利です。マンション価格上昇前の2012年頃の金利は、ようやく変動金利で1％切っていたレベルです。
つまり、低金利であればあるほど、同じ収入でも、借入額を多くできます。金利が上がると、借入額が減ってしまうので、下落圧力が強まります。
ネット銀行による金利競争で、変動金利が0.3%台でかつ、ガン特約や3大疾病の50％が無料でついていたりかつてないレベルの“住宅ローン低金利時代”が続いています。固定金利についてはようやくここ数ヶ月で上昇し始めています。
マンションの規模から土地の価値を見極める
分譲単価は、購入する時、安いか高いかの目安にできると同時に、不動産業者が、土地を仕入れる時の目安にも利用します。
その土地で何戸くらい供給できるのかというのも重要で、ファミリータイプの分譲マンションの場合、ざっくりと計算する場合、専有面積70㎡～75㎡の３LDKの想定で、敷地面積×容積率÷25坪＝供給戸数で概算して、売れる分譲単価から逆算して高いか安いか判断します。
例えば300坪・200％の土地なら300坪×200％÷25坪＝24戸
実際には日影とかで容積を消化できないこともあったり、こんなに単純ではないですが、目安になります。
ざっくりとどれくらいのファミリー系のマンションがどれくらいの規模が入る土地か見極める時、仮に25坪くらいで、計算しています。
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１種単価とは？土地の価値を見極める！いくらで土地が仕入れされたか逆算できる！
１種単価とは、容積率100％あたりの土地の単価をいいます。
マンションは、戸建と違って、上にのせていくことができます。
そこで、容積率100％で考えた場合、土地の坪単価はいくらになるかという発想が必要になります。
例えば、土地面積100坪、容積率200％、土地価格1億円
まず坪単価を計算します。
1億円÷100坪＝坪単価100万円
容積率が200％なので、
１種単価 坪単価100万円÷２＝50万円
1種単価は50万円ということになります。
大阪市内の条件のいいところでは、1種単価100万円以上で仕入れを行っています。
建築単価は年々上がり続け、鉄筋コンクリートの場合、坪単価は100万円近くなっています。ざっくりと計算する場合、単純に1種単価が100万円とすると、建築単価100万円足して、販売経費と利益を合わせると、280万円くらいの坪単価で売り出されることになります。
計算式は、土地の１種単価＋建築単価×1.4＝280万円
ここでの1.4の係数は、分譲会社によって、販売コスト等の見方が違うため係数は違ってきますが、どこも似たり寄ったりの金額になります。
その土地代に今の高い建築費を足して、不動産業者の利益をのせて、新規分譲するとすると、かるく坪単価約300万円ちかくの分譲マンションに仕上がってしまうという計算ができます。
収益の目線で不動産を安いか高いか見極める時には、必ず知っておかないといけないところです。
マンション用地として、仕入れを考える場合、または、収益でその土地を考える場合、1種単価で検討するのは必須です。
自分で土地を購入して、収益物件として建てる場合は、販管費や利益を考えず、単純に土地取得費と建築費で利回りを計算できます。25㎡のワンルームが何戸入って、利回りがいくらくらいになるか計算するだけすみます。 30坪くらいの土地でも、木造建築でワンルーム建築が可能で、収益物件を持つことができます。
●30坪～40坪ほどの土地の場合、古くなれば、普通の土地として、売り出すこともできつぶしがききます。（木造の場合、解体費も安くなります。）60坪くらいあれば、分割して2宅地として売れるかどうかも見極めのポイントです。
●単に収益物件としてではなく25㎡以上であれば、民泊として収益をあげることも考えられます。この場合、運営日数が制限されていない大阪市内が理想です。お気軽にご相談ください。
マンションの売却・購入は、アーバンサイエンスにお任せ下さい。
マンション見極めの指標 マンションPERとは
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マンションの価値を考えるとき、収益還元法的な、収益力の観点からもみることも大切です。
マンションの相場、金額を適切に把握するためには、坪単価以外にマンションPERというものがあります。
分譲マンションの真の価値を判断する際に、東京カンテイが毎年公表している「マンションPBR」と「マンションPER」という指標があります。マンションを購入するにあたって、妥当な金額を見極めるための参考になる指標です。
PERやPBRは、株取引をしている方には馴染みのある指標です。
「マンションPER」は、株価収益率（Price Earnings Ratio）をマンション用にアレンジしたもので、現在分譲されている新築マンションの価格が、その周辺で貸されている分譲マンションの賃料の何年で元が取れるつまり回収できるかを示したものです。
数字が小さいほうが賃料相場の割に安価に分譲されていることになりますし、短期間に購入資金を回収することができるという意味で収益性の良し悪しを示しています。マンションPERを計算するときは、分譲マンションの賃料を採用しなければ意味がありません。分譲マンション貸しと単なる賃貸物件では仕様や設備で大きな違いがあり、とれる家賃が違うためです。
たとえば、年間の賃料収入200万円を得られる物件で、価格が5,000万円とすれば、5,000万円÷200万円で、PERは25となります。
利回りを計算する場合は、200万円÷5000万円で、0.04で４％となります。
プロとして不動産投資をする場合、利回り感を持って、利回りを見ただけで「この物件は高過ぎる、安過ぎる」という判断ができないといけません。
価格が4,000万円ならPERは4000万円÷200万円でPERは20になります。PER20のほうが割安であり、お買い得ということになります。
利回りを計算する場合は、200万円÷4000万円で、0.05で表面利回り５％となります。
利回り5％だったら、不動産の場合、20年で回収できるということではありません。レバリッジを利かせることができるのが、不動産のうまみですが、資金を調達するのに金利が発生しますし、様々な費用が発生します。
2020年の近畿圏のPERの平均は23.1です。（東京カンテイによる）
PERはいいかえると「年間賃料の何倍で買えるマンションか」という指標です。
マンションPER＝マンション価格÷（家賃×12か月）
このマンションPERを逆にして、（家賃×12か月）÷マンション価格にすると、表面利回りが計算できます。
「マンションPBR」は、株価資産倍率（Price Book-value Ratio）をマンションにあてはめたもので、ある期間に新規分譲されたマンションの価格が、中また古市場に登場する時に新築当時の何倍になっているかという数値です。マンションPBR＝資産倍率が1倍を超えていれば新築価格より高くなっています。新築当時の価格が割安だったことになり、お得なタイミングで購入したことになります。つまり、マンションPBRは資産性を示す数値で、大きいほうが良好ということになります。
最近は、住み替えを前提に、マンションを探す方が多く、マンションの資産価値を見極めて購入したいという方が多くなっています。また、売却する時も、適正価格かどうか判断するために役に立ちます。マンション全体でみると利便性の高い特急や急行の停車駅が特に値上がりしている傾向があります。そのため人気のある停車駅の方がPBRが高い可能性があります。
大きな流れとしては、2000年ごろから、リーマンショックで下がった時を除いて、マンション価格は上がり続けています。このまま、パリやニューヨークのように、かなり古くても普通に取引されるのかマンションの見極めが大切です。
最近、値上がりしているエリアのマンションには共通点があります。それは、再開発エリアです。
※「マンションPBR」「マンションPER」は東京カンテイが考案した独自の指標です。
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