マンション購入の諸費用を徹底解説！内訳や相場は？新築と中古を比較！節約方法はあるのか？

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マンションを購入する時には、物件の購入費以外に諸経費がかかります。新築マンションと中古マンションでは、必要な諸費用が違います。
新築マンションの場合、売買契約時の印紙税やローン契約の手数料、ローン保証料などを合わせて物件価格の3～6％が目安です。中古マンションの場合、6％～10％が目安です。
諸経費の額は、新築と中古、物件価格やローンの組み方、借入額によっても違ってきます。マンション購入に必要な諸費用の内訳と相場を徹底解説していきます。

マンション購入にかかる費用は物件価格だけではない

マンションの購入費用の総額は「購入代金＋諸費用」で考える

マンションの購入時には物件価格だけ支払えばいいというものではありません。他に「仲介手数料」や「登記費用」、「火災保険料」などの支払いが発生します。

また、住宅ローンを借り入れる場合は、金融機関に対して融資事務手数料もしくは保証料などを支払わなければなりません。
総額でいくらかかるのかを把握したうえで購入しなければいけません。

マンション購入時に物件価格以外に支払いが必要な諸費用の種類や金額は、新築マンションなのか中古マンションなのかによっても違います。

マンション購入の諸費用の目安と相場

諸費用の目安は、新築マンションで物件価格の3～6％、中古マンションで物件価格の6～10％くらいが相場です。

築25年を経過した古い中古マンションの場合、諸費用が物件価格の１割を超えることがあります。

多くの場合は、中古マンションの場合、7％～8％くらいでおさまっていることが多く、新築マンションの場合、4％前後のことが多いです。

たとえば4,000万円の新築マンションを購入するのであれば、諸費用の目安は120万～200万円くらいが目安で、中古マンションなら280万～320万円くらいが目安です。

中古マンションと新築マンションの諸費用の大きな違いは、修繕積立一時金と仲介手数料です。

新築では、修繕積立一時金が発生しますが、中古では発生しません。逆に中古では、仲介手数料が発生しますが、修繕積立一時金は発生しません。

価格は、新築より中古の方が安いですが、修繕積立一時金より仲介手数料の方が高くなる分、中古マンションの諸費用に関してはその差額分、高くなります。

マンション購入時にかかる諸費用の内訳と相場を新築と中古で比較

マンションを購入する際は、頭金や住宅ローンの借り入れ費用などを準備する必要があります。

関連記事：新築一戸建の諸費用の具体的な内訳と相場！安くする方法は？いつ支払う？中古物件の相場は？

新築マンションの購入時にかかる諸費用（諸経費）

新築マンションの購入時には、物件価格以外に以下のような費用が発生します。

費用の項目	内容	計算方法・金額の目安
印紙税	売買契約書に貼る印紙代	1万～3万円
不動産取得税	不動産取得時に発生する地方税	0円～固定資産税評価額の3％
登録免許税＋ 司法書士報酬	所有権移転登記に必要な国税	固定資産税評価額の0.3％、報酬 11万円～15万円
融資事務手数料	融資事務手数料型もしくは保証型	融資金額×2.2％
修繕積立一時金		20万～50万円
火災保険料		3万円～10万円くらい

購入時には、印紙税や不動産取得税、登記を行うための登録免許税といった税金がかかります。これらの税額は、物件の取引金額や固定資産税評価額によって計算され、住宅であればそれぞれ軽減措置が適用されます。

中古マンションの場合と大きく違うのが、新築マンション購入時には、修繕積立一時金が発生することです。

なお、申込証拠金や手付金はどちらも一時的に預けるお金であり、最終的には購入代金の一部に充てられるのが一般的です。申込証拠金や手付金は、諸費用というわけではありません。

中古マンションの購入時にかかる諸費用（諸経費）

中古マンションの購入時には、以下のような費用がかかります。

費用の項目	内容	計算方法・金額の目安
印紙税	売買契約書に貼る印紙代	1万～3万円
不動産取得税	不動産取得時に発生する地方税	0円～固定資産税評価額の3％
登録免許税＋ 司法書士報酬	所有権移転登記に必要な国税、司法書士報酬	固定資産税評価額の0.1～2％、報酬 11万円～15万円
融資事務手数料	融資事務手数料型もしくは保証型	融資金額×2.2％
仲介手数料	不動産会社に支払う成功報酬	物件価格×3％＋6万円＋消費税が上限
固定資産税精算金	売主へ支払う固定資産税の負担金	固定資産税の日割り金額
管理費・修繕積立金の日割		数万円
火災保険料		3万円～10万円くらい

中古マンションの諸費用として新築マンションとの違いは「仲介手数料」と「固定資産税・管理費修繕積立金日割り分」が発生する点にあります。

新築マンションと一番大きく違うところは、仲介手数料が発生するところです。

住宅ローンを利用する場合にかかる費用

住宅ローンを借り入れる場合は、以下を支払う必要があります。

• 金融機関への融資事務手数料もしくは保証料（ネット銀行では、融資事務手数料型のみの取り扱い）
• 金銭消費貸借契約の印紙税２万円（ネット銀行で電子契約の場合、不要）
• 都銀・地銀の場合、事務取扱手数料が3万円～5万円+消費税

金融機関への融資事務手数料もしくは保証料

住宅ローンは、融資事務手数料型を選ぶか保証型を選ぶかで、金融機関に支払う費用が違います。若干保証料の方が安くなります。

保証型より融資事務手数料型の方が、金利が低く設定されているため、融資事務手数料型を利用される方が多いです。早めに繰り上げ返済を計画的に考えている方は、保証型の方がメリットがありますが、繰り上げ返済したとしても20年以上かけて支払っていくイメージの方は、事務手数料型を選ぶのが一般的です。

融資事務手数料型の融資事務手数料とは、住宅ローンを借り入れる金融機関へ支払う手数料で、融資金額に対して2.2％の金融機関が多いです。

また、融資事務手数料には「定額型」と「定率型」の2種類があります。定額型は住宅ローンの借入額にかかわらず、数万円ほど金融機関が定める一定金額を支払います。初期費用を安くなるように設計されており、定率型より金利が高くなっています。金利面から定率型を選ぶのが一般的です。そのため、定率型を利用するより、定額型がメリットが出るパターンとして、ローン控除が終わり次第、全額完済するような短期間で完済する場合です。もともとキャッシュが潤沢にある場合に利用価値があります。

一方、定率型がよく利用されるタイプで、住宅ローンの借入額の2.2%程度を事務手数料とする支払い方式です。

保証料型で支払う保証料とは、住宅ローンの返済が滞った場合に、残債を肩代わりしてくれる保証会社に対して支払う手数料です。保証型の保証料の支払い方法には「外枠方式」と「内枠方式」の2種類があります。また、ネット銀行では、融資事務手数料型のみの取り扱いになります。都銀・地銀では、保証料型と融資事務手数料型と選択できるところが多くあります。

外枠方式は、住宅ローンを借り入れるとき最初にまとめて支払う方法です。途中で繰上げ返済をするとその分、保証料が戻ってくるのが、融資事務手数料型と違うところです。そのため、金利が高めに設定されています。最近銀行によっては、保証料型を選ぶ方が少ないため、都銀・地銀でも取り扱いできないところもあり、取り扱いができる銀行でも内枠方式のみになっているケースもあります。

内枠方式とは、住宅ローン金利に0.2%程度を上乗せして保証料を支払う方法です。最初に支払う外枠方式と違い後から支払うイメージです。初期費用をおさえることができるのが特徴です。

関連記事：住宅ローンの「保証料」外枠と内枠どっちがお得？保証料型と融資手数料型どっちがお得？

金銭消費貸借契約（ローン契約）の印紙税

住宅ローンを借り入れる際は、金銭消費貸借契約を結ぶ必要があります。その契約書に、添付する印紙代つまり、税金である印紙税が必要となります。印紙税の金額は、契約書に記載された住宅ローンの借入額によって異なり金額が、1,000万円を超え、5,000万円以下であった場合、印紙税額は2万円です。

ネット銀行で、電子契約の場合、印紙代は発生しませんが、抵当権設定の司法書士が指定されます。

また、都銀・地銀でも電子契約ができますが、印紙代は発生しませんが、電子契約手数料が1万1000円（税込み）ほど必要になります。

登記にかかる費用

マンションを取得した場合は、不動産登記（所有権移転登記）をしなければなりません。さらに住宅ローンを組んだ場合は、抵当権設定登記も必要です。

抵当権とは、住宅ローンを借り入れた人が返済を滞納した場合に、金融機関が担保としている物件を差し押さえて競売にかけられる権利です。

登記をする際は、登録免許税を支払う必要があります。

また登記を依頼する司法書士に報酬を別途支払わなければなりません。

登録免許税

登録免許税とは、登記をする際に支払う税金です。

税額は、不動産の価格や住宅ローンの借入金額に、税率をかけて計算します。

• 所有権移転登記：土地と建物それぞれの不動産価格（課税標準額）×税率
• 抵当権設定登記：債権金額（借入金額）×税率

◯登録免許税の税率

土地	建物
所有権移転登記	2.0％（1.5%※1減税措置）
抵当権設定登記	0.4%（0.1％※2軽減措置）

※1令和5年3月31日までに登記を受ける場合　※2 令和6年3月31日までに登記を受ける場合

司法書士への報酬

不動産登記や抵当権設定登記は、法律や不動産の専門的な知識が必要となるため司法書士に報酬を支払って依頼するケースがほとんどです。

司法書士への報酬は、11万円～15万円くらいが一般的で、登記費用と合わせて支払います。

中古マンションの場合、仲介手数料が発生する

仲介手数料とは、マンションの売買を仲介する不動産会社に支払う手数料です。新築マンションの場合、販売専門の会社が、販売代理という形で営業していることが一般的で、仲介手数料は発生しません。

仲介手数料の金額は、不動産会社によって異なりますが、多くの場合で法律が定める上限額である「物件価格×3％＋6万円（税抜）」を請求することが多いです。

あくまで仲介手数料の支払いが発生するのは、中古マンションの購入時です。

新築マンションは、売主であるデベロッパーの子会社である販売会社が、もしくは、販売専門会社が販売代理として販売を担当しているケースがほとんどであるため、多くの場合で仲介手数料の支払いは発生しませんが、中古マンションでは発生しない修繕積立一時金が新築マンションでは発生します。

多くが販売代理で販売されているところが、新築一戸建てと違うところです。新築一戸建ての場合、仲介物件の新築戸建てが多く仲介手数料がかかることが多いです。

マンション取得による税金

マンション取得時には、以下の税金の支払いが発生します。

固定資産税・都市計画税の精算分

固定資産税とは、毎年1月1日時点で不動産を所有している人に課せられる税金です。都市計画税は、所有するマンションが市街化区域内にある場合に支払う税金です。

マンションを取得する時は、固定資産税と都市計画税について、引渡し日から翌年の起算日の前日までで日割り計算した税額を支払う必要があります。

起算日は、一般的に関東地方の場合1月1日、関西地方は4月1日です。

売買契約書の印紙税

住宅ローンを組んでマンションを購入する場合、金銭消費貸借契約書と売買契約書の両方に収入印紙を貼付して、印紙税を納めなければなりません。

なお2024年（令和6年）3月31日までに作成された不動産の譲渡に関する契約書に添付する印紙税については、軽減税率が適用されます。

例えば、売買契約書に記載された金額が1,000万円を超え5,000万円以下であった場合、本来であれば印紙税額は2万円ですが、軽減税率が適用されると1万円となります。

不動産取得税

不動産取得税とは、マンションを含む不動産を購入したときに支払う税金です。土地と建物それぞれの不動産価格（課税標準額）に、税率をかけて税額が計算されます。計算の元となる不動産価格とは、購入費用のことではありません。固定資産税評価額のことです。

税率は本来4%ですが、2024年3月31日（令和6年）までに取得した土地や建物については3%です。これに加えて、課税標準額から一定の金額を控除する軽減措置があり、新築住宅の場合、固定資産税評価額からさらに、建物部分については1200万円が控除されます。

また不動産取得税は、要件を満たしたうえで申告書を提出すると、軽減措置が適用されて税負担が減らすことができます。

火災保険とその他の費用

当然、マンションを購入すると、住み替え先への「引越し費用」が発生します。引越し費用は、荷物の量や移動距離、引っ越しを依頼する業者や時期などによって異なります。繁忙期をさけると、大きく値引きが可能なケースがあります。

意外とお金がかかるのが、家具や家電を新調するための費用です。新居に使いまわしできるものが多ければいいのですが、全部、新居のためにそろえるとなると結構、大きなお金になります。

マンション購入をする時の予算を立てる際は、 マンションにかかる諸費用だけでなく、引越し費用や家具・家電の買い替え費用なども考えて、余裕をもって予算を考えることが大切です。

価格帯別のマンション購入にかかる諸費用の目安は？

マンション購入にかかる諸費用はいくら？

マンションの購入時にかかる諸費用は、実は新築マンションと中古マンションで少し変わります。新築マンションにかかる諸費用の目安は、物件価格の3~6%、中古マンションにかかる諸費用の目安は6~10％くらいです。

新築の場合、修繕積立一時金がどれくらいで設定されているかによってバラツキがでてきます。

です。例えば、物件価格が3000万円の場合は、新築マンション購入の諸費用は90~180万円、中古マンション購入の諸費用は180~300万円かかります。築年数が古いと、物件価格の１割を超える可能性があります。

物件価格	新築マンションの相場	中古マンションの相場（赤は7％～8％で計算）
3000万円	90~150万円	180~300万円
3500万円	105~175万円	210~350万円（245万円～280万円）
4000万円	120~200万円	240~400万円（280万円～320万円）
4500万円	135~225万円	270~450万円（315万円～360万円）
5000万円	150~250万円	300~500万円（350万円～400万円）
5500万円	165~275万円	330~550万円（385万円～440万円）
6000万円	180~300万円	360~600万円（420万円～480万円）

新築マンションの場合、修繕積立一時金はかかりますが、不動産会社に支払う仲介手数料などがかからないため、その差額諸費用の価格に対する割合は中古マンションより低くなります。一方、申込み証拠金や手付金は、物件価格に充当されるお金で諸費用ではありません。

また、個人が売主となる中古マンションにかかる諸費用として不動産会社に支払う仲介手数料があります。仲介手数料とは、不動産会社に売買の仲介を依頼して、成約したときに支払う成功報酬のことです。

諸費用はできれば現金で用意するのが理想

マンション購入にかかる諸費用の中には、住宅ローンの保証料など、住宅ローンに組み込んで分割で支払うことができる諸費用ローンもあります。しかし、諸費用ローンを利用した場合、適用金利が高くなる可能性があり、できるだけ低い金利で承認を得るためには諸費用はすべて現金で支払うのが理想です。

そのため、現金で用意するのが難しい場合は、親などからの贈与や借入も選択肢のひとつです。なぜなら、相続税対策にもつながります。住宅資金の贈与には非課税枠があるからです。

関連記事：住宅購入資金に対する贈与税は非課税枠がある！住宅購入の資金援助を受ける時の注意点

また、支払のタイミングは、大きく売買契約締結時半金と引き渡し・決済時半金の二つのタイミングがあります。決済時全額支払う形の不動産仲介会社も多くあります。

マンション購入後にはどんな費用がかかる？

参考記事：【匿名・無料】北摂阪神間マンション売却相場自動計算瞬間査定システムで相場を知る

マンションを購入したあとは、以下の支払いが発生します。

• 住宅ローンの返済
• マンションの維持費
• 固定資産税・都市計画税

住宅ローンの返済

住宅ローンを借り入れた場合、毎月一定額を返済していく必要があります。

住宅ローンの毎月の返済額は、借入額だけでなく金利タイプや返済期間、返済方法などによって異なります。

戸建とは違うマンションの維持費とは

戸建ての場合、費用として発生しませんが、マンションの場合、発生するのが「管理費」や「修繕積立金」「駐車場・駐輪場代」などの維持費です。 また、定期借地権のマンションの場合、加えて、地代と解体準備金が発生します。
住宅ローンの返済と合わせて毎月支払わなければいけません。

戸建ての場合、管理費や修繕積立金、駐車場代は発生しませんが、修繕については自分で管理して、自分で修繕していかなければいけません。そのため、修繕積立金については、まとめて支払うか、毎月支払うかの違いといえます。

管理費

管理費とは、マンションの共用部分・設備などの清掃や保守、点検などにかかる費用です。管理人の人件費も、基本的に管理費に含まれます。管理費の金額は、マンションの広さや戸数、管理会社などによって変わります。

修繕積立金

修繕積立金とは、将来的に実施されるマンションの大規模修繕に備えて積み立てるお金です。修繕積立金の金額はマンションによって異なりますが、築年数が古くなるほど高くなっていくのが一般的です。

また、積立金が不足していた場合、大規模修繕時にまとまった一時金を徴収される場合があります。

駐車場・駐輪場代

車を所有している場合は、駐車場代の支払いが必要です。金額は、ハイルーフ対応しているかしていないか、平面か機械式か、車を停める場所や屋根の有無などによって異なります。またマンションによっては、駐輪場代の支払いが必要です。

マンションの所有にかかる税金

マンションを購入したあとは、固定資産税・都市計画税を毎年支払わなければなりません。

固定資産税・都市計画税

固定資産税と都市計画税は、どちらも土地と建物それぞれの課税標準額に税率をかけて税額を計算します。税率は、固定資産税が1.4%、都市計画税が0.3%です。新築住宅を購入した場合は、固定資産税に最大5年間の軽減措置が適用されます。

4000万円の中古マンションの諸費用をシミュレーション

具体的に諸費用をイメージするために、実際に物件価格4000万円の中古マンションを例に、諸費用がどのくらい掛かるかシュミレーションしてみました。ただし、諸費用は物件代金だけなく、マンションの築年数、住宅ローン借入額、固定資産税評価額、 利用する金融機関、ローンの組み方等などによって登録免許税、仲介手数料、銀行へ支払うお金等が変わってきます。同じ4000万円の物件でもそうした条件により諸費用は異なります。

【シュミレーション条件】

• 中古マンション　築年数：25年以内、自己居住用
• 物件価格：4000万円
• 住宅ローン借入予定額：4000万円（都市銀行住宅ローン利用　期間35年）
• 固定資産税・都市計画税の年額：15万円（ 固定資産税評価額 による）
• 管理費、修繕積立金等の月額合計は3万円

主な諸費用例

項目	概要	購入時点で必要な費用
仲介手数料	138.6万	4000万円（税抜価格）×3%＋6万円×1.1％
ローン事務手数料	3.3万円	都市銀行の場合の手数料
融資事務手数料	88万円	期間35年　借入額4000万円　融資金額×2.2％ 保証型の場合、100万円あたり約2万円
司法書士費用	12万円	司法書士、ローンの組み方によっても違ってきます。
団体信用生命保険料	0円	金利に含む。フラット35の場合は任意加入
火災保険料・地震保険料	3万円～	火災5年（地震5年）一括
固定資産税等の日割り清算	数万円	※起算日1月1日（関東）、4月1日（関西）
管理費・修繕積立金等の日割り清算	3万円＋α	引き落としの兼ね合いで、当月分は日割り、翌月分全額を清算することが多いです。
印紙税	3万円	不動産売買契約書1万円、ローン契約書2万円 （軽減税率適用の場合）
登録免許税（所有権移転登記）	15万円	土地評価額×1.5%　建物評価額×0.3% （軽減税率適用）
登録免許税（抵当権設定登記）	4万円	住宅ローン借入額4000万円×0.1%
不動産取得税		軽減の特例を適用されほとんどかからない可能性が高いです。
合計	約277万 ＋ α

築年数が、２５年超えていると登録免許税の軽減措置がないため、築年数が浅い物件より同じ中古マンションでも高くなります。そのため、築年数の古いマンションでは、諸費用が物件価格の１割を超えることがあります。

概算ですが約277万円 ＋ α 、物件価格の約7%になりました。これに加えて、新居への引越費用が必要です。

さらに、家電・家具やインテリアだけでなく中古マンションの場合、キッチンや浴室などのリフォーム費用も考えておかなければいけません。築10年以内なら、うまくいけば、クロスの張替えとハウスクリーニングだけで問題なく住めるケースもあります。つまり、諸費用としては、物件価格の7%～8％程度に加えて、リフオーム費用の予算をみておけばいいと思います。

マンション購入時の諸費用を節約するには

火災保険は必要なものだけに絞る

火災保険の金額は、構造によって大きく変わります。マンションは、耐火構造になるので、戸建て（木造）と比較すると金額は安く、必要なものに絞っても、そもそもがそれほど高くないので、戸建てのように、10万円、20万円安くできるというものではありません。しかし、絞り込むことにより、数万円を節約することは可能です。

火災保険料は補償の範囲によって保険料も変わってきます。実は、火災保険は火災だけではありません。水災や盗難などの人的被害の補償もオプションで追加できます。

意外と金額が高いのが、水災、家財保険です。たとえばハザードマップで確認して洪水のリスクはほとんどなかったらオプションで外すといいと思います。

関連記事：火災保険･地震保険の無駄を削減するための手順と相場・費用は？

関連記事：火災保険を考える手順とは？家財保険・水災・地震保険・個人賠償・類焼特約は付けないといけないのか？

中古マンションの場合、仲介手数料の値段交渉

中古マンションを購入する際の仲介手数料は決して安い金額ではありません。実は、交渉次第では値引くことも可能です。

しかし、注意点があります。仲介手数料の値引きの話は、内覧する前にしておかなければいけません。値引きがどれくらい可能かどうか確認してから、内覧しなければいけません。

理想的なタイミングとしては、購入を検討し始めた最初のタイミングで聞くことをお勧めします。つまり不動産会社に問い合わせをしたタイミングでまず確認しておかないといけない内容です。値引きはなかなか簡単ではありません。大手ほど仲介手数料の値引きは絶対にしません。内覧後の交渉は、営業マンを困らせるだけで、雰囲気が急に悪くなります。というのも、不動産会社のもうけは、仲介手数料となるため、営業マンも値引きしたくない気持ちもありますし、組織が大きければ大きいほど会社が受け付けてくれません。

ローン事務代行手数料を無料で交渉する

仲介会社によって、住宅ローンのローン事務代行手数料を請求する会社としない会社があります。だいたい10万円くらいのところが多く景品の原資にしていることが多いですが、本来、仲介手数料の中に入っているべきお金なので、グレーなお金です。

内覧したあとに交渉するとややこしくなるので、必ず仲介手数料の交渉と同時にしなければいけません。

トータルコストを安くするためには、物件価格の値段交渉ができるかどうかが金額的に大きい！

個人の売り主様はもともと査定の段階で、売り出し価格を決めるにあたって、価格交渉が入るという前提で、値切りしろとして、のせて価格決定をしている場合があります。売り手の事情にもよりますが、売却理由がどうあれ、交渉してみないとわからないところもあるので、トライしてみる価値はあると思います。

そもそも、不動産価格で最後の80万円つまり「2,980万円」など10万円の位が「80万円」という数字が多いのに気が付くと思います。この80万円は、スーパーの価格と同じで、安く見えるということでよく利用されます。この80万円という数字自体には大きな意味はありません。80万円が、値切りしろとして価格設定しているのであれば、値引くことができる可能性があります。

関連記事：中古住宅購入時の「値引き」はできるのか？交渉のタイミングとコツとは？

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