マンションの建替えは絶望？耐用年数や気になる費用負担は？既存不適格は最悪！

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戸建てとマンションどっつがいいのか。一番大きな違いは、立て替えができるかできないかです。確かにマンションでも建て替えができている事例はあるが、どれも容積率が余っていて、持ち出しのお金がゼロの物件ばっかり。マンションの建て替えを目指すのはできるだけ避けて、維持管理をきっちりやっていくしかない。そうは言っても、いつかは建物の寿命がやってくるので、建て替えにあたっての課題と物件の選び方について不動産業界歴20年以上のプロが徹底解説していきます。

ほとんどのマンションは建て替えができない！気になる費用は

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一般的に、築30年～築40年くらいから建て替えを視野に動く管理組合も多いが、10年経っても20年経ってもまとまらないのが現状です。マンションの建て替えを難しい1番の理由は、「経済的な問題」です。　マンションの建て替えにどれだけの費用がかかるのかというと、まずは現在の建物を取り壊す費用、そして新たな建物を建てる建築費用ですが、例えば、解体費用だけでも1住戸あたり400万円、500万円はします。RCの解体費用は高くつきます。

そして、新しい建物は、例えば坪100万円でできるとすると、70平米くらいの広さであれば、21坪くらいなので、21×100で、2100万円くらいはかかることになります。これでざっくりと2500万円くらいかかります。これだけではなく、実際には、建築中、仮住まいが必要になります。少なくとも1年から2年の仮住まいは必要なので、1住戸あたりトータルで3000万円くらいは必要になるとおおまかに考えることができます。また、今後建築費の上昇が見込まれるので今後もっと建て替えのハードルが上がると考えられます。

立て替えができない一番の理由はお金の問題

全員が納得し、足並みを揃えて建て替えの費用を用意するのはかなりハードルが高い！不可能に近い！　

（1）既存建物の解体費用　

（2）新たな建物の設計・建築費用

（3）工事期間中の仮住まいのための費用　

マンションの規模や形やグレードによっても大きく変わりますが、その平均的な費用相場は1戸あたり3000万円程度にはなります。

解体費用や建築費用だけでなく、工事には1～2年程度を要するため、その間は賃貸で仮住まいをする必要もあります。また仮住まいをするには工事前と完成後の2回分の引っ越し代も必要になります。

建て替えを考えるようなマンションの場合、かなりの築年数が経過しているので、すでに住宅ローンを完済している方もいますが、中古で購入し、まだまだ残債が残っている方もいると思います。その場合、現在の住宅ローンに加えて、建て替えに充てる費用もローンで組むことになり、ダブルローンを組まないといけないことになります。ダブルローンは審査が厳しいので、年収や勤続年数、勤務先などの属性がよくなければ、ダブルローンの住宅ローン審査は否決される可能性が高くなります。　

また、もう働いていなくて年金受給者にとっては、ローンが組めないのは当然のことながら、仮に組めたとしても支払いが厳しい可能性が高くなります。このようにお金が絡んでくると、全員が納得し、足並みを揃えて建て替えの費用を捻出することはかなり厳しいというか、不可能といった方がいいと思います。

そもそもマンションの寿命や耐用年数はどれくらい

マンションの耐用年数には「法定耐用年数」がありますが「物理的耐用年数」とは全く違います。法定耐用年数法定耐用年数とは、会計上、減価償却費を計上できる期間のことであくまでも、税金を取るためのものです。

法定耐用年数は、建物の構造によって決まっており、鉄筋コンクリート造または鉄骨鉄筋コンクリート造の建物は47年になります。

法定耐用年数は、建物を十分に利用できる期間をある程度反映していますが、実際に利用できる期間や経済価値が生じる期間とは全く違います。物理的耐用年数物理的耐用年数とは、物理的に建物が利用できる期間のことです。

近年は建築技術が発展したため、鉄筋コンクリート造の建物であれば耐用年数が100年を超えるともいわれています。

ただし、50年前は今よりも建築技術が低いため、50年前に建てられたマンションは築60〜70年くらいが物理的耐用年数の限界と推測されます。

建て替えができているマンションの共通点とは

立て替えができる可能性のあるマンションは、立地がよく容積率に余裕のある物件に限定されます。

お金の持ち出しがなく、等価交換で建てているケースしか建て替えはできていません。

ほとんどのマンションは当てはまりません。

立て替えができているマンションには共通点があります。立地がよく容積率に余裕のある物件です。

お金の部分が、問題なくなれば、建て替えできる確率が上がります。実は、区分所有者の費用負担を軽減できる方法があります。しかし、それは容積率に余裕がある場合に限られます。容積率とは「敷地面積に対する建物の延床面積の割合」のことです。

容積率に余裕があるということは、「戸数を増やして上に積んでいくことができる」ということです。　これができれば、建て替えの際に、戸数を増やし、その増やした住戸を分譲して、その利益を建て替え費用にあてることができます。　

デベロッパー（不動産分譲会社）が、間に入っても利益が生まれる場合、等価交換という形で、デベロッパーがその区分所有者の土地の持ち分を買い取るという形で、持ち出しなしで、建て替えることができます。大阪の千里ニュータウンのマンションの古いマンションの建て替えはすべてこの方法で建て替えがされています。

だから立て替えの決まった古いマンションは、立て替えの決まる前の相場が1000万円前後でしか売れなかったマンションが、分譲会社が買い取る金額が高かったら倍以上の、2300万円～3000万円で流通するようになりました。高くなった理由は、容積率が余っていたからです。

こういった分譲マンションの場合、もともとの区分所有者の住戸は、非分譲として販売されません。すべて公団の分譲マンションで、広い敷地があるにもかかわらず、エレベーターなしの5階建ての分譲マンションです。民間の分譲マンションは、容積率をいっぱいに使って分譲していますので、条件が全然違うことになります。

そもそも、分譲会社が事業として成り立たせるためには、高層化した住戸を売って利益を出さなければいけません。そうすると駅に近い一等地のロケーションのいい立地にある物件に限定されるということになります。「戸数を増やせて、且つ、高く売れる」立地のマンションでなければ、区分所有者の負担軽減することはできないということです。　

しかし、知っておかないといけないのは、持ち出しなしつまり無料で建て替えができた物件でも、建て替えまでに、建て替えの話がでてから10年から20年かかってやっと、踏み切ることができているという事実です。いかに難しいことかわかります。お金が絡めば、ほぼ不可能といえます。

5分の4の賛成が必要な建て替えはかなり高いハードル！

　

実際に、マンションの建て替えを実行するには、区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）に基づく「建て替え決議」を行う必要となり、「集会においては、区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議をすることができる。」と定められています。　

つまり、建て替え決議を行うには、組合員（区分所有者）の総数と議決権の総数のそれぞれ5分の4の賛成を得る必要がありますが、お金の問題だけでなく様々な問題が噴出してきます。　

また、例えば「室内をリフォームしたばかりで、建て替えたくない」「もういい年齢なのでもうそれほど長く生きることはできない。建て替えしても意味がない。」など、様々な価値観や考え方があります。

建て替え決議を成立させるには、考え方や価値観の違う区分所有者の意見をまとめないと前には進みません。仮に5分の4の賛成を取り付けたとしても、ダブルローンを組めない人や年金生活者は、どうやって生きていくのかという問題もでてきます。

建て替えか維持管理かそう簡単に意見はまとまるわけがない

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仮に、建て替えにかかる費用がゼロ円としても簡単にはまとまらない！

建て替えの議論がでるような古いマンションでは、様々な年齢の方が住んでいます。様々な価値観・考え方をまとめていく必要があります。

一番厄介なことは、相続によって、所有者が誰なのかわからなくなってしまっているケースです。資産価値のないマンションと判断すれば、毎月の管理費・修繕積立金の負担を考えて相続放棄することも考えられます。

大きくは「すぐにマンションを建て替えるべき」という建て替え派と、「建て替えはせず、このまま維持管理して寿命をできる限り伸ばしたい。」という維持管理派の2つの考え方がありますが、戸数が多ければ多いほど、多様な考え方や個別の事情が存在します。

実際、大阪の千里ニュータウンの建て替えの時も、分譲会社が土地の持ち分を高価買い取りで、等価交換で持ち出しがゼロ円にもかかわらず、建て替えの議論が始まってから10年～20年かかっていることを考えると、容積率に余裕のない民間の分譲マンションで高額な建て替え費用が発生するとなると、まとまる可能性がいかに低いかがわかります。

契約時、さらっと知らされる既存不適格の意味！建て替えは絶望を意味する！

高額な建て替え費用の負担だけでなく、建て替えをしてしまうと、現状の住戸の専有面積の広さよりも狭くなってしまうマンションも存在します。

どんなマンションが、あてはまるかというと「既存不適格」のマンションです。 築年数の古いマンションがこれに該当する可能性がでてきます。

都市計画法・建築基準法のような法律は、時代に合わせて改定されていきます。契約時、説明される重要事項説明書はあくまで、現時点での都市計画法・建築基準法に基づいて行われるに過ぎません。将来、どう変わるかは予測できません。新築マンションで購入しても将来、法律が厳しくなって、法律に適合しない物件になる可能性があるということです。

昭和25年に施行された建築基準法はたびたび改定され、建物の建築当時には適法だったものの、その後の都市計画法・建築基準法の改定などによって、現行の法律に適合しなくなってしまった建築物のことを「既存不適格物件」といいます。

ただし、現行の法律に適合していないからといって、 「違法建築物件」とは違います。だから、建て直さなければならないというわけではありません。

あくまで、既存不適格物件の場合、「建築時には適法だった」もので、現状のまま住む分にはまったく問題はありません。しかし、建て替えをする場合に大きな問題が起こります。

既存不適格とは　契約前に知っておくべきこと

建物の建築当時には適法であったが、その後の法令の改定などによって、現行の法律に適合しなくなってしまった建築物のことを「既存不適格物件」といいます。この物件を購入する場合、建て替えは絶望と知った上で購入しなければいけません。購入した瞬間から、資産ではなく負債にしかなりません。

何年以上住めば元が取れるのか、割に合うのか考えて、割り切って購入するしかありません。

つまり、既存不適格物件のマンションは、容積率や建ぺい率、高さ制限などで、より厳しく法改正された場合に起こります。大阪の北摂エリアでは、箕面市のマンションで多く見受けられます。御堂筋線の沿線で、新駅ができるということでお祝儀相場で高値になっているマンションもありますが、高さ制限においてひっかかり、既存不適格になっているマンションが多く存在します。

容積率や高さが超過している場合、建物を建て替える場合、1戸あたりの専有面積を減らすか、あるいは物件の戸数を減らすしか方法はありません。　建て替えの時、大変なことになると言うことは十分、想像できます。

この状態で高額な建て替え費用を負担しなければならないとなれば、だれも賛成しないかもしれません。建て替えは絶望としか言い様はありません。

行政が容積率を緩和するしか建て替えの道はない！

今後、老朽化が進み、建物の寿命を迎えるマンションが増えて、社会問題化していくことが目に見えています。建て替えの可能性が高くなるとすると、持ち出しのお金がゼロ円で、新築に建て変わるパターンに限定されることを踏まえると、現在、行政のコスト負担を軽減するために居住誘導エリアと非居住誘導エリアに分かれているように、建て替え誘導エリアというのを作って、特別に容積率を緩和する法律を作るしか建て替えの道はなさそうです。

管理組合としても、建物をできるだけ長く維持するのか、建て替えを目指すのか、あるいは区分所有権を解消して売却するのか、自分たちのマンションの将来を見据えた管理維持を目指さなければ、ゴーストタウン化して倒壊を待つだけになってしまいます。

2021年6月、アメリカのフロリダ州で倒壊したマンションは、1981年建築で築40年ほどのマンションです。

建て替えが実施されないマンションのたどる道

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建て替えが実施されないマンションがどのような末路をたどるのか。

建て替えが実施されないマンションの今後

• 定期的な大規模修繕をしてできる限り寿命を延ばすしかない
• 最後の最後はデベロッパーにマンション敷地を売却するしかない

定期的な大規模修繕

建て替えをしないマンションは、定期的な大規模修繕を継続していくしか選択肢はありません。大規模修繕であれば、今まで積み立ててきた修繕積立金の中で実行できる可能性が高くなります。

ちなみにバリアフリー工事レベルであれば区分所有者及び議決権の2分の1以上の普通決議で実行できるため、住民の賛同も得やすいです。

マンション敷地売却制度を利用して敷地を売却する

マンション敷地売却制度とは、資金不足で建て替えができないマンションを都道府県知事の認定を受けた買受人(主にマンションディベロッパー)が買い受けてくれる制度のことです。平成26年６月に、「マンションの建替え等の円滑化に関する法律（建替え円滑化法）」が改正され、マンションおよびその敷地を売却するための特例が創設されました（マンション・敷地売却制度）。

マンション敷地売却制度は、建て替えではなく、全体を売却することから資金がなくても実行することができます。

マンション敷地売却制度を利用できるマンションは、耐震性不足のために除去すべきであると行政に認定されたマンションです。特定行政庁によって耐震性不足のために除去すべきであると認定されたマンション（要除却認定マンション）については、区分所有者の大多数が賛成すれば、マンションおよびその敷地の売却を行う旨を決議することができるものとされました。決議には、区分所有者の頭数、議決権および敷地利用権の持分の価格の各５分の４以上の多数の賛成が必要です（同法第108条第１項）。

単なる売却であるため、資金のハードルはかなり低いですが、賛成数は建て替え決議と同等の５分の４以上の多数の賛成が必要であり、簡単に決定できるものではないといえます。

マンション敷地売却制度を実行するには、建て替えと同じレベルのハードルがあり、住民への十分な周知と意識の醸成が必要です。

マンションの建て替えが決まった時の2パターン

マンションの建て替えが決まった時の2パターンの対処法についてお伝えします。

マンションの建て替えが決まった時の2パターン

• 建て替えに賛成して負担金を支払って再入居する
• 建て替えに反対して時価で売却して立ち退きする

建て替えに賛成して負担金を支払い再入居する

建て替えに賛成して負担期を支払って再入居するという選択肢があります。マンションの建て替えには区分所有者には容積率が余っていない限り費用負担が確実にあります。

建築費の一部は修繕積立金の中から充当されるため、その分少しだけ負担が少なくなりますが、容積率が余っていない場合、解体費用・建築費用がもろにかかります。

また、住み慣れた環境を変えたくないという方や、経済的に問題のない方は再入居した方がメリットがありそうです。

建て替えに反対して立ち退きする

建て替えに反対して立ち退きするという選択がありますが、負担金の支払いが難しい場合、仕方のない選択となります。建て替え決議は5分の4以上の賛成で可決されるため、最大で5分の1の反対者は存在しすることになります。

反対者に対しては、建て替え組合による売渡請求という手続きが存在し、組合より売渡請求権が実行されると、建て替えに反対している人が持っているマンションの持分を組合が自動的に買い取ることになります。

つまり、売渡請求を受ければ、そのマンションを時価で売却することになります。

マンション敷地売却の場合の流れ

　決議合意者は、決議合意者等の４分の３以上の同意で、都道府県知事等の認可を受けてマンションおよびその敷地の売却を行う組合を設立します（建替え円滑化法第120条第１項・第２項）。決議に係るマンションを買い受けようとする者は、決議前にマンションに係る買受計画を作成し、都道府県知事等の認定を受けます。決議で定める買受人（デベロッパー）は、認定を受けた者でなければなりません（同法第108条第３項、第109条第１項）。

　都道府県知事等の認可を受ければ、分配金取得計画で定める権利消滅期日に、マンションおよびその敷地利用権は組合に帰属し、マンションとその敷地利用権に係る担保権も消滅します（同法第149条第１項）。

　その後、組合と買受人（デベロッパー）との間で売買契約を締結し、買受人は組合に売買代金を支払い、買受人が買受計画に従って従前マンションの除却を実施することになります。

　買受人（デベロッパー）は、買い受けた土地上にマンションを再建して事業化するので、再入居希望者は、買受人（デベロッパー）との間で個別に再建マンションを購入すれば、再入居を行うことも可能です。再入居を望まない場合には、分配金等を元手として、他の住宅へ住み替えることになります。

建て替え費用の負担が厳しい時はマンション売却も検討

建て替え費用の負担が大きくて反対しても、最終的には売渡請求によって時価で売却できます。

しかしながら、建て替え時期はいつになるかわかりませんので、中古でリノベーションして購入する時注意が必要です。購入してしばらくして建て替えが決まり、ローンが残っていると、ダブルローンを組むことになる可能性があり、また、ダブルローンが無理なら、分配金だけもらって、その分配金を繰り上げ返済に充てても残るローンはそのままその住宅ローンをかかえたまま賃貸住宅に住み替えることになります。

賛成もしたくない場合には高く売れるうちに売ってしまうことがオススメです。仮に反対者になって売渡請求によって売っても、売れる価格は時価です。

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