資産価値の高いマンションの選び方！住める・貸せる・売れる！自主管理のマンションはローンで否決？

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後悔しないマンションの選び方、資産価値の高いマンションの選び方をまとめました。購入前にこれだけおさえておけば、大きく外さないという最低限の内容にまとめております。守るべきは、マンション購入の原理原則です。「住める、貸せる、売れる」というマンションを選んでおくと、安心できます。後悔することはありません。不動産業界歴20年以上のプロが6つのポイントについて解説していきます。

資産価値の高いマンションの選び方　住める・貸せる・売れる

不動産（住宅）購入は、リスクの低い投資です。住宅ローンという低金利の融資を引っ張ることができる勝ちやすい投資です。そのため、住めるし、貸せるし、売れるしという指標を原理原則として探さないと、いざ売らなければいけない状況になったときにすごく後悔することになります。マンションの資産価値は、ある程度先読みできます。将来の価値が上がるケースのパターンで多いのが、新駅ができるパターンもしくは再開発のパターンです。また、人口が縮小していくにあたって知っておいて損はないのが、コンパクトシティ計画つまり「立地適正化計画」 も意識しておくといいかもしれません。「もうマンションを買ってもいいかな。でもローンを組むことが怖いし、絶対損はしたくない」。

将来、どちらが売りやすいでしょうか？

●駅徒歩5分で70㎡の３LDK

●駅徒歩15分で90㎡の４LDK

仮に価格が同じであったとすれば、前者（駅徒歩5分）を購入するのが鉄則です。少し狭くても利便性の高いマンションを選ぶべきです。

都心部で購入するなら駅徒歩5分圏内に絞り込みマンションを買うなら60m²くらいでもいいので、広さを妥協するのが賢明です。これが、損をしない、戦略的なマンション選びです。家族数が少なくなり、単身者や夫婦2人の世帯が増えてきているから、マンションの場合、60㎡～70㎡くらいが一番つぶしが効くと考えられます。しかし、居住性を考えると75㎡以上が欲しいかもしれません。結局のところどこで妥協するかです。ムダに広い物件を購入すると、いざ売却して換金する時、困ることになります。

ご存知の通り、住民の高齢化によって福祉や医療費の負担などは増え続けます。 水道管などインフラももう古くなってきているのに、予算の関係ですぐには手をつけられないことも多々あります。 　

こうした事情を踏まえ、過疎化が進んでいるエリアでは、街の中心部に比べて、郊外の世帯数が少ない地域を立地適正化計画区域に指定し、住宅や役所・学校などの公共施設、医療・福祉・子育て施設、商業施設などを街の中心部である「居住誘導区域」に集約するコンパクトシティ計画が進んでいます。 各市町村のHPをみると徐々に進めていることがわかります。北海道の夕張市などは有名です。　

簡単にいいますと、広範囲にわたって人が住んでいるとコストがかかるので、中心部に集約して、人口密度を保ち、行政サービスやインフラ整備を効率化するという考え方です。 　

コンパクトシティ計画における居住誘導区域「外」のエリアは、今後、商業施設、医療施設、教育施設など生活していくうえで欠かせない施設がなくなり、資産価値が下落します。

注意すべきは、この計画を進行させる自治体は年々増えているということです。

購入を検討している物件が立地適正化計画区域に指定され、居住誘導区域「外」になっていないかどうかを各自治体のHPで最低限確認して、前に進めることが大切です。

今後、予算を削るためにターゲットにしていくのは、「災害のリスクのある場所」などです。 がけ崩れが発生する可能性のある土砂災害警戒区域に指定されているところは、自治体が今後「居住誘導区域」から外していく可能性があります。災害リスクのあるところは、将来資産価値が下落する可能性があります。

居住誘導区域のエリアと、そうではないエリアとでは20年後、30年後、資産価値に大きな差が出できます。
北摂・阪神間エリアでは、まだ地方のようなことはないですが、そのあたりも意識して、検討するのが賢明かもしれません。

パソコン1台あれば、仕事ができる環境になり、働き方の多様化などから、自宅や自宅近くのシェアオフィスで仕事をするといったフレキシブルな働き方ができるということで、通勤の便を全く考えずに、単に安いからという理由で中途半端な物件を検討するのは、愚の骨頂です。

賢く購入すれば、資産として残り、貸せば、家賃収入を手にすることもできるし、高く売ることもできますが、賢く購入しなければ、負動産となり処分するのに困ることになります。

負動産になれば、売るに売れなくなり、管理費・修繕積立金だけが発生し、毎月払い続けないといけなくなります。最後は、スラム化し廃墟になります。

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マンションを解体するだけでも、1住戸あたり400万円から500万円かかるといわれています。古くても人気のあるマンションは、管理がよく、ロケーションが素晴らしいのが共通点です。

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マンション購入時、どこをみて判断すればいいのか

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マンションの査定では、立地、周辺環境、マンションの状態や築年数などの様々なポイントがありますが、一番のポイントは立地です。 マンションの価値の8割くらいは立地で決まります。

将来、購入して後悔しないためには、資産価値の見極めが大切です。マンション購入時、見るべき6つのポイントを解説していきます。

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見るべきポイントその1：マンションの立地、ロケーション

マンションの眺望や景観、環境、その地域が将来廃れてしまうのか、発展するのか、駅から距離、近くにスーパー等の買い物施設や病院等の生活施設や教育施設が近いのか等立地面での評価が一番重要です。

当然、最寄駅からの距離が近い方が査定額は高くなります。（マンションの場合、駅徒歩10分以内が基本です。） 駅から遠いマンションでは価格の下落率が高く、反対に駅近のマンションでは駅の人気にもよりますが、価格が下がりにくく、タイミングによっては新築購入価格より高く売れる物件もございます。

駅からの距離だけでなく周辺環境（買い物施設・生活施設等）はどうなのか

マンションの近くに日常的な買い物をするスーパーや商店街があるかどうか、また教育施設つまり学校（特に小学校）や保育園が近くにあるかなども重要です。 マンションは幹線道路や線路沿いの物件も多いですが、騒音が買主様の決断に大きく影響することもあります。 幹線道路沿いのマンションは比較的安めで売りに出ます。騒音も資産価値に直結しますので、慎重に検討が必要です。

値段は安いが、ロケーションが微妙なマンションは下落リスクが高いので、できるだけ避けた方がいいかもしれません！

見るべきポイントその2：マンションの状態や築年数

基本的に、マンションは建て替えが現実的にはできません。建て替えにはかなり高いハードルがあり、容積率があまっていない民間のマンションで建て替えできている事例はほとんどありません。マンションで建て替えができるかもと考えるのは幻でしかありません。

そういった意味からは、できるだけ築年数が新しいマンションを選択する方が損失リスクが低くなります。

建物の安全性に対する評価としては、耐震構造であるか、土壌汚染などがないかなども重要なポイントです。 特に、新耐震の建物であることは、売却するとき、有利に働きます。なぜならば、マンション購入は住宅ローンを利用して購入することが一般的で、その貸し出しをする金融機関が旧耐震の物件に消極的なところがあることも影響しています。 資産価値としては新耐震の物件を購入した方がいいと思います。

 １９８１年６月以前に建築確認を受けた建物で耐震工事をしていない物件は、査定が非常に低くなります。旧耐震なのか新耐震なのか重要なポイントです。耐震工事を受けた物件は価値が高くなります。 

新耐震の物件をターゲットに探す場合、建築確認を受けてから建物完成までの時間を考えると、少なくとも１９８２年以降の完成がひとつの目安となるでしょう。 リフォーム前提で検討する場合は、新耐震か旧耐震かを意識して探すといいと思います。

築年数はマンションの安全性だけでなく、間取りや設備の点からも重要です。 古いマンションの場合、間取りが現代生活にあっていなかったり、設備（特に水回り）が使いづらかったりするからです。 建て替えのこと等、将来のことを考えるとできるだけ、築年数の新しい物件を探した方がいいと思います。

築年数が古いマンションは、スラブ厚が200ｍｍ以下の可能性があります。

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見るべきポイントその3：管理と修繕の状態

区分所有というマンションの特徴から、管理や修繕の状態も重要なポイントです。マンションが一戸建てと違うのは、管理費や修繕積立金が徴収されることにあります。 これらがしっかり管理され、メンテナンスや大規模改修工事に使われている場合は査定額が上がります。

逆に管理がずさんで、メンテナンスが十分でない場合は、査定額が下がります。管理の状態は資産価値に直結します。住民の管理の意識が高いかどうかも非常に重要です。賃貸に貸している住戸が多い物件は管理状態が悪くなります。自己居住率の高さも大変重要です。

賃貸で貸していて、本当の所有者と連絡が取れない状況にある住戸が多い物件は将来的にスラム化していく可能性が高まります。 管理費や修繕積立金の額とそれが適正に管理されているか、過去の修繕工事等の履歴、マンション管理規約の内容などきっちりみることが大切です。 管理組合や管理会社などの状況は重要なポイントとなります。

管理組合がしっかりしていないと、修繕がうまく進まなかったり、最悪の場合は管理費の横領なども考えられるためです。 管理会社を変えるだけで、メンテナンス力が向上し、管理コストも下げることができる場合もございます。 修繕の方法ひとつで、建物自体の傷みが減り、マンションの査定額にも重大な影響を及ぼすことになるのです。

規約については、ピアノなどの騒音、ペットなどの飼い方の問題について、どのように取り決めているのかもポイントです。取り決めがなくあいまいな場合、トラブルになります。 これらの取り決めによって快適に暮らせるだけでなく、住民同士のトラブルも減るわけです。結果として「住みやすい」物件となり、マンション評価額に目に見えない形で影響するのです。 規約を改善するには住民間の総意の形成などの手間はかかりますが、コストをかけずにマンションの価値を上げる点で、よい方法であると言えます。

自主管理のマンションは、銀行の担保評価に影響するので注意が必要です。銀行によっては、自主管理のマンションは、担保として不可のケースもあります。

敷地内の駐車場の有無や金額、管理費・修繕積立金の金額が影響します。 敷地内に借りられる駐車場がない 場合、近隣に月極めで契約できるところがあるのかもポイントです。基本的には購入希望者は敷地内に駐車場があることを望みます。資産価値を考えて、敷地内の駐車場の台数も確認すべき内容です。

中古マンションのメリットは管理状況を確認できることです。これは、新築マンションではできません。

見るべきポイントその4：階数と方角、角部屋

物件が高層階にあるほど条件がよくなるほか、角部屋や南向きにベランダがある物件などは有利になります。 上層階が価格が高く、下層階の価格は低いのが一般的です。 低層マンションならば、１階の場合には専用の庭がついていると査定額がアップします。 

同じマンションでも1階上か下かで全く評価が違うケースがございます。

例えば、購入してから5階建ての賃貸マンションが目の前に建築された場合、5階か6階かで市場価格は違ってきます。 バルコニー側に建物が建築されると、眺望や日当たりに大きく影響してきます。部屋の方角というポイントは、そのマンションによって査定に対する影響も違い、大阪市内の物件では北側バルコニーでも普通に売れたりします。 角部屋かどうかもポイントです。通風もよく、騒音面でも片方しか接する部屋がないために安心できるです。

断熱の視点から考えると、中層階の中の部屋が住み心地がいいです。夏は涼しく、冬はあったかいです。

最上階は、断熱材は入ってはいますが、暑いです。

バルコニーの向きについて、売りやすい順番は、南向き→東向き→西向きです。価格が高くなる順番も同じで、南向き→東向き→西向きです。

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見るべきポイントその5：施工会社と分譲会社

建物の信頼性に対する評価として、施工会社がしっかりした会社であるか、分譲会社の信用があるかも重要になります。（築年数の新しめの物件の場合） 施工会社がきちんとした会社であればマンションに不具合がある確率は減ります。 施工会社と分譲会社をチェックしておいた方がいいです。

古い物件になると分譲会社が倒産している物件もございますが、経験上、中古市場で売買されるときそれほど影響を受けることはございません。やはりマンションは立地が重要です。

中古のマンション取引では、分譲会社が、倒産していたとしても、売りやすさには影響はありません。そのマンションの立地が一番大切です。

見るべきポイントその6：リフォームや修理の状況　

不具合があるのかないのかマンション全体ではなく、物件に対して個人でやったリフォームや機器類の入れ替えの状況も確認しておくべきポイントです。確認していないと、想定外の費用が発生することになります。リフォーム費用をできるだけ抑えたい場合、リフォ－ムされている部分については、そのまま利用することにより、リフォーム代を削減できることになります。

不具合があるかどうかも事前に必ずチェックが必要です。給湯器とかは、購入してすぐは使えていたけれども、すぐにダメになったということも十分考えられます。床暖対応の給湯器は割高になります。また、床暖対応のフローリングの張り替えも割高にはなります。

後悔しないためにマンション購入前に確認すべきこと

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①内法面積と壁芯面積

マンションの場合、部屋（＝専有部分）の面積を表す（測る）方法として、壁や柱の厚みの中心線で測る「壁芯（へきしん）面積」と、壁の内側で測る「内法（うちのり）面積」があります。
そして、パンフレットや広告などに記載されている専有面積は「壁芯面積」によるものですが、不動産登記簿の「専有部分の建物の表示」欄にある床面積は「内法面積」が記録されています。

登記簿に記録された床面積はパンフレットなどに記載された専有面積よりやや狭くなりますが、この違いは、実際に生活をする上でそれほど大きな支障となるとは考えにくいので、ついつい見落としてしまいがちなのですが、実は、住宅ローン控除を利用する上では大きな問題となりますから注意が必要です。

★住宅ローン控除の対象となる建物の床面積は50㎡以上とされていますが、この面積は登記簿上の床面積、すなわち「内法面積」が対象となっています。
だから、住宅ローンを利用する場合には、必ず登記簿に記録された床面積も確認が必要です。

②大規模修繕の予定について

マンションは新築からおおよそ12年前後で大規模修繕を実施することが多く、大規模修繕に関する計画の有無や内容などもしっかりと確認する必要がございます。

また、月々の修繕積立金の額が極端に少額の場合、大規模修繕の際に積立金不足から各住戸に対して一時金の徴収を予定しているマンションも珍しくありませんので、既に積み立てられた金額がどの程度なのかもしっかりと確認る必要がございます。

③管理費等の滞納・管理の状況について

マンションを購入する時、売主が負担すべき管理費や修繕積立金が未払いとなっている場合、その未払い金に対する支払い義務は買主が引き継ぐことになっています。
だから、売買契約を結ぶ時は、管理費や修繕積立金などの未払い金の有無を必ず確認する必要がございます。

万一、売主に未払い金があると判明したときの主な対策方法は２つです。
１つは、契約から引渡しを受けるまでの間に、売主の責任においてちゃんと清算しておいてもらうという方法。
１つは、決済時、売買代金から未払い分を差し引いて売主へ残代金を支払うという方法です。

リノベーション物件として適しているマンションとは？築年数は？

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リフォーム前提で探すポイント：その1　狙い目は、2000年～2005年建築

マンションの価格は新築時がもっとも高く、築20～25年頃でほとんど金額は落ち切ります。狙い目は築25年～くらいです。

築20年～築25年を過ぎると、価格の下落はゆるやかになります。これが原則です。
金額が緩やかにしか落ちていない物件を購入すれば、将来もし売却することになったとしても、値崩れの心配が少ないということです。
手頃な価格で購入でき、将来もし売却することになった場合にも損が出にくいということになります。

以上が原則的な考え方ですが、2012年からのアベノミクスによる低金利政策と建材価格のコストアップによりマンション価格が10数年で坪単価で2倍くらいにまで高騰しています。新築価格が高騰しているため、中古マンションも連動して高くなり、そのころの新築分譲時の値段より高くなっているマンションが当たり前のように多く存在しています。今後も建築費の高騰は継続していくと考えられます。

そこで狙い目とすると、2000年～2005年くらいに分譲された物件をオススメします。なぜならば、このころの分譲価格は、比較的安く、スペックがいまの新築とかなり大きく違うと言うこともないためです。また、もう少し築年数が新しめを希望の方は、リーマンショック後に土地仕入れをしているマンションです。2010年～2015年頃に完成しているマンションの分譲価格は、割安感がありました。ミニバブルの頃の2007年・2008年完成のマンションの分譲価格は、割高でした。（いまの新築価格からみると割安ですが。。）

築古物件の魅力は、まずなんといっても新築マンションと比較すると価格がリーズナブルであることです。

立地の良い物件が多いことも、中古マンションならではの魅力です。
アクセスが良いロケーションのいいエリアは、すでに開発されていて、新築マンション用地が限られています。
立地条件を優先して物件を探すのであれば、築古物件ほど選択肢が多くなります。

マンションの資産価値は立地に大きく影響します。

土地が潤沢にあった頃のマンションは、敷地がたっぷりとしていて、設計にゆとりがあることも特長です。
マンションの土地は専有面積に応じて居住者間で共有する形になるので、敷地が大きければ各々の持ち分も大きくなります。立地が良く、持ち分が大きければ、土地の持ち分以下の金額にはなりにくいです。

建物の寿命は管理状態に左右されます。いまは新築でも、適切なメンテナンスがなされなければ、20年後にはスラム化している可能性もございます。

計画的に修繕が行われているかといった管理状態は、新築マンションはまだ分かりませんが中古はこれまでの実績を確認できるメリットもございます。

リフォーム前提で探すポイント：その2　新耐震のマンションを選ぶこと

新耐震基準は、1981年6月以降に建築確認を受けたすべての建物に適用されています。
耐震性能については、旧耐震の場合、「昔の基準のままなので、大きな地震が来たら倒壊するのでは」と心配されている方も多いと思いますが、築25年前後のマンションは、すでに新耐震基準が適用されています。

築25年前後の中古マンションはここが魅力！

❶新築や築浅と比べ、価格が安価
❷立地の良い物件が豊富、新築では買えない立地が手に入る
❸管理状態が分かる
❹新耐震基準に適合している

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