マンション売却の仲介手数料や費用はいくらかかる？安く抑える方法を徹底解説

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マンション売却時のかかる費用のほとんどは仲介手数料

マンション売却でかかる費用の内訳は、印紙代、登記関係費用、仲介手数料です。その中で大きな金額がかかるのが、仲介手数料です。

仲介手数料は成功報酬のため、買主との売買契約まで至らない場合、当然のことながら仲介手数料は発生しません。

仮に専任媒介ではなく一般媒介契約の場合で、複数の不動産会社に仲介を依頼したとしても、仲介手数料を支払うのは、売買契約を成立させてくれた1社だけにしか支払う必要はありません！

仲介手数料に含まれる業務

また、不動産売買の仲介における不動産会社の利益は仲介手数料のみです。不動産会社が行う仲介業務は一般的には下記のような感じで、仲介手数料にはこうした業務で発生する経費が含まれていると言えます。

仲介手数料に含まれる主な業務

• 査定金額・売り出し金額の提案・その他売却に関する適切なコンサルティング
• チラシの作成や不動産情報サイト（スーモ・ホームズ等）への広告掲載
• 自社の購入検討者への物件案内や他社の購入検討者への案内の立ち会い
• 不動産売却条件の交渉や契約書・重要事項の作成や契約の段取り

仲介手数料は法的に上限額が決まっているため、上記のような仲介業務に含まれない業務を依頼した場合は別途費用が掛かる可能性があります。悪質な業者に騙されないようにするためには、どこまでが仲介手数料の範囲のサービスなのか確認しておく必要があります！

仲介手数料の支払いタイミング

仲介手数料は、売買契約が成立したと同時に発生し、決済時まとめて支払う場合と売買契約時と決済時（引渡し時）の際の2回に分けて半金づつ支払うケースがあります。

大手仲介会社の場合は、契約時半金・決済時半金が一般的に多いです。手付金は物件価格の５％～10％が相場のため、契約時の半金は、手付金の中からそのまま支払うケースが多く、最後の決済時の半金は、決済時買い手からいただく残代金の中の一部を仲介手数料に充てることも多いです。

そもそも仲介手数料はいくら？

仲介手数料というと３％くらいの漠然としたイメージをお持ちの方は多いかと思います。正確にいいますと一般的な仲介会社は、正規手数料として成約価格×３％＋６万円×消費税を請求してきます。

実は、仲介手数料は、宅建業法により請求できる手数料の上限額が決まっているだけで、あくまで上限金額にすぎませんが、正規の手数料として請求してくるのが一般的です。
ほとんどの不動産会社が上限額でそのまま請求するため、割引できる会社以外は、成約価格×３％＋６万円×消費税かかると思っておくといいでしょう。

そもそも６％は何？と思うかもしれませんが、下記のように売却金額に応じて決められた割合が違うためその調整金額として６万円を足すと下記の計算をしなくても正確な金額を出しことができます。

売買価格	仲介手数料の上限額
200万円以下の部分	売却価格×5％（+消費税）
200万円を超え400万円以下の部分	売却価格×4％（+消費税）
400万円を超える部分	売却価格×3％（+消費税）

「200万円以下の部分には5%」「200万円を超え400万円以下の部分には4%」「400万円を超えるなら3%」と、金額部分ごとに割合が変わります。

簡易的な計算式をまとめると下記のようになります。

• 売却価格200万円以下のマンションの場合：売却価格×5%（＋消費税）
• 売却価格200万円超400万円以下のマンションの場合：売却価格×4%+2万円（+消費税）
• 売却価格400万円超のマンションの場合：売却価格×3%+6万円（＋消費税）

例えば、売却金額3,000万円であれば、『3,000万円×3%＋6万円（+消費税）』で1,056,000円です。

仮に速算式を利用しない場合は下記のような計算になります。

A：200万円以下の部分・・・200万円×5％
B：200万円超400万円以下の部分・・・200万円×4％
C：400万円超の部分・・・2,600万円×3％

上記のAとBとCを足すと、売却価格×3%+6万円と同じ金額になります。

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仲介手数料上限額早見表（消費税10%）

売却価格	仲介手数料（税込み）
1千万円	396,000円
2千万円	726,000円
3千万円	1,056,000円
4千万円	1,386,000円
5千万円	1,716,000円
6千万円	2,046,000円
7千万円	2,376,000円
8千万円	2,706,000円
9千万円	3,036,000円
1億円	3,366,000円

※なお、平成30年1月1日の宅建業法一部改訂により、400万円以下の不動産売買の仲介手数料の上限は一定の要件を満たした場合に18万円となります。

マンション売却費用を安く抑える方法はあるのか

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マンションを売却するときにかかる費用のほとんどは、仲介手数料ですので、仲介手数料を抑えることができれば、大幅に費用を削減することができます。

仲介手数料は不動産の売却金額の３％＋６万円×消費税がかかるのが一般的ですが、中には「仲介手数料無料」や「半額」や「割引」をする不動産仲介会社もあります。

基本的に大手の仲介会社は、割引をしません。しかし、仲介手数料が満額だからと言っていい仕事をするとは限りません。そっもそも不動産仲介取引は、１人の営業マンが最初から最後まで行います。

そのため、担当した営業マンのレベルによって満足度が大きく変わることになります。少しでも費用を抑えてかつ満足度を高めるには、割引を容認している良心的な会社の営業マンの中から探していくのも一つの探し方となります。

大手でも中小でも売れる可能性は同じ

気軽にできる一括査定サービスは、鵜吞みにすると大きな損失を被ることになります。なぜならどの会社も専任媒介を受けたいが為に相場以上の価格を提示するのが普通で一般的だからです。 これは、大手であっても中小であっても同じことです。そもそもマンション売却は特別な事情を除き相場の範囲内でしか売れることはありません。

無知な素人につけこむ営業マンは大手、中小を問わず多く存在し、査定価格の高い値段に釣られて、専任媒介を依頼してしまう売り手はまだまだ多くいます。 なぜなら、不動産取引は人生において数回しかなく仕組みがよくわかっていないためだと思われます。

高値で査定する営業マンの深層心理が「売り手に売れるんじゃないかという期待を持たせる事さえできれば」と考え行動しているがゆえに相場とかけ離れていようが関係なく「売れる」と刷り込んでいきます。 仲介会社は仲介手数料の商売なので依頼をうけたマンションが売れようが売れまいが仲介会社に痛手はありません。買い取っていれば売れないと困りますが。

つまり、高値で査定する営業マンの狙いは、媒介契約をとって値ごなしをすることが狙いです。結果、売り時を逃して、相場より低い金額で売らざるを得なくなる可能性がでてきます。

賢くマンション売却をしたい場合、大手の仲介会社であろうと1人でやってる個人の不動産仲介会社であろうと 売れる可能性は全く同じということは知っておいた方がいいでしょう。 なぜなら、現在は、レインズで不動産の売却情報をすべての不動産会社が共有しているためです。早期・高値売却の要諦はは、レインズ等の情報公開をキチンと行ってくれる会社もしくは営業マンであるかということです。

一番大切なことは、担当してくれる営業マンが売り手の立場になって動いてくれるのかどうかという点です。マンション売却の成功の第一歩は、いい営業マンを探すことです。

上の図のように『売り手の情報を発信する不動産仲介会社』と、『買い手を探す全国の不動産仲介会社』が購入希望者を探すため、情報をオープンにすると買い手見つかりやすくなります。

不動産業界は、自らの利益を最優先する不動産会社・営業マンがたくさんいます。不動産会社が考えていることは利益の最大化です。売主・買主、両方から手数料が貰える両手取引のチャンスを常に狙っています。特に大手の仲介会社ほど両手比率が高くなっています。大手の場合、両手取引が前提の人員配置・広告費のかけ方をしています。

そのため、お預かりした売物件を宅建業法に則ってレインズ登録されたとしても、結果として、依頼した会社に訪れたもしくは反響があったお客様にしか情報提供されない可能性がよくあります。 売主・買主の両方が自社もしくは同じ営業マンのお客様であれば、両方から手数料が貰えるので仮に値段が下がって手数料が少なくなったとしても利益は最大化されることになります。

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売却仲介手数料「無料」「半額」「割引」のからくり

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仲介手数料を大幅に割引している業者の共通点は、片手取引でOKという考え方が浸透しています。また、事業設計つまりビジネスモデルが片手取引で成り立つ広告費・人件費の使い方を選択しています。

不動産の売却仲介における不動産会社の利益は仲介手数料のみとなりますので、手数料をカットする場合、営業マンのモチベーションに大きな影響を与える可能性があることがデメリットになるのではと気になるところです。

仲介手数料を無料にできる仕組み

仲介手数料が無料になる仕組みは、売主から手数料を取らずに買主からだけ仲介手数料をとるようにしたものです。

不動産取引には２種類あり、片手取引と両手取引です。

売却時の仲介手数料は当然売主が払うことになりますが、実は、買主も不動産仲介会社に仲介手数料を支払います。仮に買い手も売り手と同じ仲介会社もしくは同じ営業マンの場合、売り手と買い手の両方から仲介手数料をもらうことになります。

一般的な不動産売買の場合、上の図のように売主は依頼した不動産会社に、買主も依頼した不動産会社に別々に仲介手数料を支払っています。

両手取引になれば本来もらうべき仲介手数料を半分にしているのが売り手の仲介手数料無料サービスです。

マンション売却仲介手数料無料サービスの時代背景

昔は多額の広告費を支払い新聞折り込み広告を入れるのが主流でした。しかし現在は、昔ほど広告費はかからなくなりました。ネットで集客が可能になったためです。つまり、スーモやホームズ等のポータルサイトに広告を掲載すれば、簡単に買い手を集客することが可能になります。

つまり、レインズに登録しなくても成約が可能になってきたともいえます。特に人気マンションであれば、スーモやホームズに広告掲載すれば、簡単に成約できる時代になりました。

逆に言うと駅徒歩10分以内のマンションであれば、売り手自身が、スーモやホームズに掲載することさえできれば、買い手を見つけることも可能になります。そして、マンション査定は戸建てのように素人でも難しくなく自己査定をすることができます。

しかし残念ながら、宅建業の免許のない売り手は、直接スーモやホームズに掲載することはできません。掲載することのできない売り手のために、仲介に入ってくれ買い手の商談・手続きを行ってくれる営業マンを見つけることができると理想的な取引が可能になります。

そして、売れるマンションは、一般媒介で売却しても問題はありません。逆に一般媒介の方がいいでしょう！

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売りにくいマンションは仲介手数料無料サービスは適さない

基本的に駅徒歩10分以内ほどの売れるマンションの場合、適正価格で売り出せば、少なくとも3か月以内で成約する可能性は高いです。駅徒歩5分以内の売りやすいマンションで適正価格で売り出せば、1か月以内で成約する可能性は高いです。こういった場合、仲介手数料を大幅に割り引いてもらうプランで売り出すことは売り手にとってメリットでしかありません。

つまり、スーモやホームズ等のポータルサイトに掲載するだけで、成約が可能になるためです。しかし、中古戸建や駅から15分～20分あるいはバス便・古いという売りにくいマンションは、大幅割引プランは適していません。このような場合、専任契約で決めた営業マンとじっくり二人三脚で売っていくのが適しています。

こういったマンションの場合、レインズに登録して、オープンにして拡散させた方が結果的にいい取引ができる可能性が高いです。

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引き合い状況・案内の数は適正価格か判断するバロメーターになる

マンションの特性によって引き合い状況や案内の数は違ってきます。エリア性もマンション売却に大きな影響を与え、適正価格で売り出していても引き合いが弱かったり、案内の数が少なかったりすることがあります。

バス便や駅から徒歩15分～20分くらいのマンションの場合、適正価格で売り出しても、集客が弱いため時間がかかる可能性があります。引き合いが弱いからといって、相場の全体の状況を見極めずに単純に値段だけ下げると損することになります。

案内がコンスタントに入るのに、なかなか決まらない状況の場合、少しだけ相場と売り出し価格がズレている可能性があります。

また、築浅マンションの場合、新築マンションの供給があるかないかでも、相場に大きく影響を与えます。特に、近隣で小学校区・中学校区が同じエリアで大型の大規模マンションが供給される場合、中古マンションの相場が崩れる可能性があります。

囲い込みのリスクは仲介手数料の割引とは関係なく営業マンの意識が重要

他の不動産会社・営業マンに買い手をとられないために、意図的に物件の情報を出さないがことがあります。レインズに登録して、オープンにして拡散させた方がいい物件なのに、情報を遮断すると買い手が見つかる可能性が低くなるだけでなく、なかなか売れずに物件の値下げを余技なくされる可能性がでてきます。

これは囲い込みと呼ばれる悪質な方法です。手数料の大幅割引とは関係なく、逆に大幅割引を許容している業者の方が、顧客意識は高い傾向にあり、正規手数料を満額を追求している業者の方が、自分の利益を追求する傾向があるといえます。

当社では、売り手側に徹して売却するプランもご用意しています

当社では、マンション売却プランは3パターンあり、マンション売却無料・半額サービスプランの他、売り手のメリットを追求するための売却エージェントプランもご用意しております。

仲介手数料が安くても信用できる不動産会社・営業マンもいる

仲介手数料を満額請求する会社がいいとは限らない

不動産売却の仲介では、不動産仲介会社の利益は仲介手数料のみとなります。仲介手数料以外の売り上げはありません。仲介業務を行う上で大きな経費は、広告費と人件費です。

つまり、裏を返すと、無駄な広告費と人件費を削れば、割引が可能になるということです。

不動産仲介会社は慈善事業ではないので、無駄な広告費と人件費を削減できていなければ、売り上げ（仲介手数料）が減れば、どこかで利益を補填するしかありません。

ビジネスモデルが両手を前提として、広告費と人件費を投資している場合、もとを取らないといけないので囲い込みと呼ばれる悪質な方法が常態化しています。大手仲介会社が両手比率が高くなるのは、ビジネスモデルに原因があります。

意図的な囲い込みがある場合、物件が売れにくくなる可能性があり、結果的に売却価格を下げざる負えない状況になる可能性がでてきます。

仲介手数料が安くても信用できる不動産会社・営業マンもいる

手数料は半額又は無料とされている場合でも、不動産会社が適正に儲かる仕組みがあると安心です。

つまり、誠実な営業努力で仲介手数料を安くしようとしている会社や営業マンも存在するということです。仲介手数料が安くなる理由について、明確な理由があるのかどうかが重要です。

手数料が安ければいいというものではない！しかし安くて満足度が高いところがいい

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仲介手数料が「無料」「半額」って危ないのでは？と考えてしまう方もいるかもしれません。

しかし、現実的には囲い込みといった悪質な方法や、仲介手数料だけでなく別途費用を請求してくる違法な会社は、仲介手数料「無料」「半額」「割引」に関係なく、満額請求してくる仲介会社の方が出会う確率は高いです。一方で、広告費や人件費を減らし積極的に値下げを行う優良な不動産会社も存在します。

なんとなく有名だからという理由だけで営業マンを選んだり、仲介手数料を数十万円～100万円程度安くしてくれるからといって営業マンを選んだ結果、売却価格が100万円・200万円も下がってしまっては本末転倒で、無駄な時間をかけてしまいます。営業マンの見極めが非常に重要です。有名な会社だからいい、仲介手数料が安ければいいとは一概には言えないといえます。

しかし、営業マンを選別し、まかせることにより、買主側としっかり交渉してもらうなどで、できるだけ高く、条件良く売却でき、かつ仲介手数料もおトクに売却することができれば、結果的にはおトク感や満足感は非常に高くなります。

不動産仲介の取引は、属人性が非常に高く、サービスのレベルは、営業マンの意識や経験値に依存します。サービスの質が悪ければ納得のいく売却は期待しにくい可能性は高いです。

仲介手数料の安さだけで不動産会社を選んだり、会社の大小だけで選ぶのはマンション売却失敗のもとです。やはり営業担当者とじっくり話をして選び、信頼できる営業マンに売却を依頼することが重要です。

仲介手数料は極端に安くしようするだけでなく、不動産会社が適正な利益を確保できる状態であるほうが、営業マンのモチベーションが上がり、積極的に仲介業務を行ってもらいやすくなります。

マンション売却で発生する「仲介手数料以外の費用」

不動産売却時には仲介手数料以外にも様々な費用が発生します。
「印紙税」「登記費用」「その他の費用」について解説していきます。

1.印紙税（印紙代）

印紙税は、不動産売買を行う際に必ず納めなければならない税金です。印紙税法により、ある一定の金額が記載された印紙税が課せられる文書は「課税文書（かぜいぶんしょ）」といいます。

１万円～3万円必要になります。
買主と売主が「不動産売買契約書」を交わす際、売り手と買い手それぞれに契約書が交付され、それぞれの契約書にそれぞれが収入印紙を契約書に貼り、印鑑で割印することによって、納税をすることになります。

印紙税の金額は、不動産の売買契約に応じて決まっています。
下記の表の「本則税率」が本来の税額ですが、2023年3月31日までは、記載金額が10万円を超える契約書については次の通り「軽減税率」が適用されます。

契約金額	本則税率	軽減税率
10万円を超え　50万円以下のもの	400円	200円
50万円を超え 100万円以下のもの	1千円	500円
100万円を超え 500万円以下のもの	2千円	1千円
500万円を超え１千万円以下のもの	1万円	5千円
１千万円を超え５千万円以下のもの	2万円	1万円
５千万円を超え　１億円以下のもの	6万円	3万円
１億円を超え　５億円以下のもの	10万円	6万円
５億円を超え　10億円以下のもの	20万円	16万円
10億円を超え　50億円以下のもの	40万円	32万円
50億円を超えるもの	60万円	48万円

国税庁ホームページより

印紙の貼り忘れや不足等で決められた印紙税を納めなかった場合は、過怠税が課されます。

2.登記関係費用

不動産の売却で必要になる登記は、抵当権抹消登記です。
所有権移転登記の費用は、買主の側で負担してもらえるのが一般的です。

抵当権とは、銀行が住宅ローンを融資した時、不動産を担保に取っている権利のことです。
抵当権は、登記簿謄本の「乙区」にその内容が記載されています。
乙区とは、所有権以外の権利に関する内容が記録されている登記箇所のことです。

抵当権抹消登記の費用は売主の負担となり、住所移転登記がなければ、司法書士報酬を全部含みおよそ4万円～5万円程度におさまります。
「抵当権の抹消」は、売却物件について住宅ローンを借りていた場合に必要となります。
金融機関にローンの全額を返済し、金融機関が設定していた「抵当権」を抹消するための登記手続きです。

抵当権抹消の登録免許税は、「不動産の個数あたり1,000円」のため、不動産が2つある場合は2,000円となります。

なお、抵当権の抹消登記それ自体は、自分で手続きすることも可能です。節約のために抵当権抹消を司法書士に頼まず自力で行おうとしても、不動産取引の場合、抵当権抹消は銀行が司法書士を使うことを要請してくるのが一般的で、売却のために抹消登記を行うときは所有権移転登記と同時に行うので、ミスができないため司法書士に依頼するのが一般的です。

不動産売却で登記に必要な書類は以下の通りです。

必要書類	用意する人
登記済証(権利証)または登記識別情報通知書	売主
実印	売主
印鑑証明書(3ヶ月以内)	売主
固定資産税評価証明書	売主
住民票（住所移転登記がある場合）	売主
住宅家屋証明書等	売主
委任状	司法書士
抵当権抹消書類	売主側の銀行

2005年（平成17年）の不動産登記法改正以降、登記済証は発行されなくなり、「登記識別情報」という12桁の符号で本人確認をする制度に変わっています。

3.その他の費用

次のような費用がかかる場合があります。

• 内覧前のハウスクリーニング・リフォーム費用（必要な場合のみ）
• 住宅ローンの全額繰り上げ返済手数料
• 引っ越し費用

買い替えの場合、引っ越し費用がポイントです。
家を売却する場合、当然売主は別の場所へ引っ越す必要があります。
新居へ入居する前にいったん、仮住まいに住まなければいけない場合は、「仮住まいへの引っ越し」と「仮住まいから新居への引っ越し」と2回になり、無駄なお金とエネルギーが必要になる可能性があります。
新居が決まっている場合、売買契約に引き渡し猶予の特約をつけるなどして、引っ越しを1回で済ますことができればコストをおさえることができます。売却のスケジュールをうまく調整したり、引き渡しのタイミングを調整することによりスムーズな買い替えが実現できます。

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