不動産売却には、仲介売却と買取売却の2つがあります。少しでも高く売りたい場合は、仲介売却、少しでも早く売りたい場合は、買い取り売却が適しています。それぞれ一括査定サイトが存在しますが、気軽に利用できる反面、大きく損をする可能性があります。サイト運営者の送客ビジネスになっているため、とうてい売れることがない高値査定されるケースがよくあるためです。そのため、不動産一括査定サイトで得られた査定価格は、あくまで参考レベルとして活用していくことが大切です。マンション一括査定サイトの付き合い方と注意点を不動産業界経験20年以上のプロが徹底解説していきます。
- 査定から不動産売却までの流れについて
- 不動産会社が提案してくる3つの売却プラン どれがいいのか?
- そもそも、不動産売却一括査定サイトとは?
- 一括売却査定サイト・一括買取査定サイト運営会社の特徴
- 一括査定の1番大きなデメリット 査定額が実際の売却価格と大きく違う!
査定から不動産売却までの流れについて
まずは、相場を知ることから、売却活動が始まります。不動産会社に査定を依頼する前に必ず自分で相場を調べ、ある程度、これくらいの金額で売りたいもしくは売れるという算段をつけておきます。不動産仲介会社に査定で自宅の価格を査定してもらった後、売れる金額つまり査定の根拠をきっちりと確認したうえで、売却をまかせる不動産仲介会社を絞り込んでいきます。
そこで、不動産査定の申込から不動産売却までの流れを以下のようになります。
マンション売却の手順
①不動産会社を絞り込み査定の申込を行う(ローンの残債の確認)
②机上査定もしくは実査定を行い査定結果をみていくらで売れるか自分なりに算段をする
③不動産会社を絞り込み媒介契約を結ぶ
④販売活動スタートで買い手を探す
⑤内覧に対応する
⑥買付をもらい、諸条件をつめていきます。
⑦売買契約を結ぶ
⑧不動産を引き渡す
各社の査定結果を確認するうえで重要なことは、値段の根拠を確認することです。自分の希望に沿ういいかえると同じ方向を向いて販売活動をまかせられる不動産会社が見つかった場合は、売却手続き(媒介契約)を進めていきます。
不動産を売却する際には、不動産会社と「媒介契約」を結びます。
媒介契約とは、不動産売却の仲介を依頼する不動産会社に、どのような条件で売却活動を依頼し、成約した際の報酬金額や支払時期等について定めた取り決めです。
不動産の所有者全員の署名・捺印をいただかないと、販売活動はスタートできません。
購入希望者の条件にはまっている場合、購入希望者は物件の内覧を希望してきます。空き家の場合は、不動産会社に鍵を預けてまかせることになりますが、居住中の場合、売り主様が在宅の時に立ち会っていただく形になります。
また、内覧の前には部屋の中を整理・整頓・掃除しておくことで、購入希望者からの印象を良くすることが大切です。
内覧が終わり、購入希望者が物件を気に入り意思が固まった場合は、「買付」と呼ばれる不動産の購入申込書が送付されます。買付には購入条件が記載されています。値段交渉であったり引き渡し時期等仲介会社の営業マンを通じて、商談を進めていきます。
買付の送付後、購入希望者、売却希望者ともにお互い条件に納得すれば、そのまま売買契約へと移ることができます。値段交渉等で折り合いがつかなければ、商談がまとまらないことになります。
売買契約の際には、売り主様と買主様が日程をあわせお互い顔を合わせることになります。重要事項説明書と契約書の読み合わせをおこない署名捺印を行います。契約時には印鑑や本人確認書類などが必要になります。
購入希望者と契約を締結した後、買主様の住宅ローンの本審査の承認後、決済の日取りを固めていきます。決済日が決まれば、売り主様の借りている住宅ローンの金融機関に全額繰り上げ返済の段取りを行っていきます。最後の決済が完了すると、不動産を引き渡します。
売り主様は決済日までに、家の中の荷物を完全に撤去しておかなければいけません。
引き渡し日は、買主と売主で相談して設定しますが、契約上の期日までであれば前倒しして決済することは可能です。決済までに引越し手続きと動産物の撤去を済ませられるよう、引き渡し日の設定や引越しの準備は計画的に行う必要があります。
不動産会社が提案してくる3つの売却プラン どれがいいのか?
不動産会社が提示する内容の中には、査定額以外に不動産の「販売プラン」と媒介契約の3つのプランの説明があります。
販売プランつまり、販売戦略については、営業マンによって、具体的に説明がある場合とそうでない場合がありますが、今後どうやって販売していくのか、任せて大丈夫なのか判断するためには重要な内容ですので、話がない場合は、つっこんで聞かないといけません。
そして、不動産会社が提示する媒介契約の3つの売却プランには、大きく分けると2通りあり、窓口を1つにするか複数にするかです。
査定額を見る際も、提示されている金額の根拠だけでなく、販売戦略に具体性があるのかないのか信頼性が高いか否かを、重要な判断基準として決めていきます。
媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。各媒介契約の特徴は下記表の通りです。
専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
---|---|---|---|
複数の不動産会社との契約可否 | 一社のみと契約する | 一社のみと契約する | 同時に複数社と契約できる |
自分で買主を見つけた場合(自己発見取引の可否) | 不動産会社の仲介が必要 (自己発見取引は不可) | 不動産会社の仲介が不要 (自己発見取引は可能) | 不動産会社の仲介が不要 (自己発見取引は可能) |
契約期間 | 契約期間:最長3ヶ月 | 契約期間:最長3ヶ月 | 規定なし |
販売状況の報告頻度 | 7日に1回以上 | 14日に1回以上 | 規定なし |
不動産流通機構(レインズ)への登録義務 | 契約から5日以内に登録 | 契約から7日以内に登録 | 登録義務なし |
専属専任媒介契約や専任媒介契約では、契約を結べる不動産会社は一社に限定されます。
一方で、一般媒介契約では同時に複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことが可能です。また、専属専任媒介契約では、仮に自分で買主を見つけた場合も、必ず不動産会社の仲介が必要となります。
このように、契約の種類によって、物件の売却希望者に対して課せられる制限が異なる点が、不動産媒介契約の特徴です。
もちろん、専属専任媒介契約や専任媒介契約では、販売状況の報告頻度が高く、円滑な物件売買を促進する不動産流通機構への登録が行われるという説明を聞くとメリットがあるように感じてしまいます。
しかし、現場レベルでは、流通性の高いマンションは、一般媒介の方が確実に早く高く売れます。自分の希望する販売戦略や売却プラン、物件の特徴を踏まえて、媒介契約の種類を選択が必要となります。
迷ったら、2社で一般媒介です。一般媒介を薦めてくる営業マンは基本的にはいないはずです。もしいるとしたら、本当に正直だと思います。会社にとって一般媒介は、万が一他の仲介会社で成約すると1円も儲からず、タダ働きになるので、必ず専任以上の媒介を薦めてくることが一般的です。一般媒介だと、真剣に営業しないとか広告を積極的にうてない等の営業トークで専任以上に誘導していきます。
販売状況の報告頻度のところでも、一般媒介は、特に規定はありませんが、一般的な不動産仲介会社であれば、定期的に報告をしていきます。
そもそも、不動産売却一括査定サイトとは?
不動産一括査定とは、Web上で複数の不動産会社に一気に査定を依頼できるインターネットサービスのことです。
ネット上のWebフォームに入力して送信するだけで、一度に複数の不動産買取業者に査定を依頼することができます。
一瞬でたくさんの業者に対してアプローチをかけられますので、とても便利で楽なツールではあります。
言い換えるとユーザーが査定申し込みをすると、一括査定サイト運営会社が複数の不動産会社への査定依頼を受け、お金を出している仲介会社に送客して利益を得ます。
そして、利用する不動産会社は一括査定サイトに1反響につき紹介料(1件1万円~1.5万円ほど)を支払います。複数の業者に、個人情報を流した方がもうかる仕組みになっています。
そもそも不動産会社には、得手不得手があり、物件によっては、得意な物件であったり、逆にそもそも査定希望エリアが対応していない可能性もあります。
ここで重要なことは、会社で選ぶことも大切ですが、それ以上に担当営業マンのレベルが非常に大切になります。営業マンの選定を間違えると「売り時を逃してしまった!」「相場より安く売ってしまった・・」といった失敗にもつながりかねません。
そもそも査定価格を見る上で知っておかないといけないこと
査定価格は、査定をする業者の思惑で金額が変わるということです。
不動産売却一括査定サイトのほとんどは「仲介」による売却の査定で、買い取りができる一括査定サイトはそもそもほとんどありません。
不動産会社に売却を依頼するとき、買取りと仲介の2種類の方法がありますが、不動産一括査定サイトで査定できるものは「仲介」による不動産売却の査定であることがほとんどです。
では不動産買取による売却のための査定では使えないサイトばかりかというと、そういうわけではありません。
不動産買取にも対応した一括査定サイトも少ないですがあります。
そして仲介による売却の一括査定サイトでも、普通に売却したときの相場を知るという意味では役に立つかもしれません。しかし、どの業者も、自分のところで専任で媒介契約を欲しいので、高値で査定されます。
一括査定の場合、自分の会社で売却の依頼が欲しいので、場合によっては相場とかけ離れた金額で査定されることがあります。そのため高めの査定になりがちです。
逆に、新築マンションの現場とかでは、買い替えのために売らないと購入できないというような場合、確実に売れる金額で査定するので、低めの査定金額になります。
一般的な不動産一括売却の査定のサイトが多く、不動産買取にも対応しているサイトはかなり少ない!
一括売却査定サイト・一括買取査定サイト運営会社の特徴
一括売却・買取査定サイトは様々ありますが、運営会社は,広告関連会社が運営(不動産会社ではない)しており、広告収入を目的としているため、送客してなんぼという世界です。不動産関連のキーワードでのSEOは、稼げるキーワードです。そのため個人だけでなく、資本力のある企業もSEOメディアをつくり、上位表示目指して、ビジネスに参入しています。収益性の高いキーワードほど競合が多く、送客してなんぼということもあり、少々オーバーなトークでアフィリエイトされているSEOメディアも散見されます。結局のところどこかの一括査定サイトに誘導されるようにサイト設計されています。
買い取りの一括査定は少ないが、参加買取業者を募り、運営を行っているサイトもあり、通常の売却の一括査定と同じように主に月額利用料を徴収したり、成果報酬などを徴収したりするビジネスモデルです。つまりあくまで送客してお金が入ってくる仕組みです。
このようなビジネス自体は問題があることではありませんが、使い方を間違えるとメリットを享受できません。
不動産ポータルサイト(スーモやホームズ等)の多くも同様のビジネスをしていますし、引っ越し・車・バイクをはじめとした他業種の見積もり一括サイトも同じようなビジネスモデルです。ちなみに引っ越しのキーワードも稼げるキーワードです。
不動産一括査定サイトを使うメリット
メリット①:査定申し込みが手軽にできる
わざわざ不動産会社に行く必要がなくサイト上に不動産情報を入力するだけで査定依頼ができるため、初めての方での簡単に利用できます。
1社ずつ不動産会社を訪問すれば数時間かかるところを、不動産一括査定サイトを利用すれば1~2分で済みます。このように手間や時間も省けることが一括査定サイトのメリットの1つです。
メリット②:複数の査定結果を比較できる
複数の不動産会社に一括で査定依頼できることも大きなメリットです。
複数社に査定依頼ができれば
- 適正な売り出し価格が分かる
- 相性の良い不動産会社が見つかる
といった利点があるからです。
不動産一括査定のデメリットとは
多くの情報サイトは不動産一括査定サイトのメリットを強調して説明していますが、もちろんデメリットがあります。
この章では不動産一括査定サイトのデメリットと対策を紹介します。
デメリット1:しつこい電話連絡がある可能性あり
複数社に査定依頼できるのはメリットですが、裏を返せば、複数社から一度に連絡が来てやり取りが増えてしまいます。
特に、人気エリアの不動産なら不動産会社も利益を得れやすいので、何度も電話連絡がくるかもしれません。
デメリット2:提携していない優良な営業マンとつながらない
全ての不動産会社が不動産一括査定サイトに加盟しているわけではありません。特に、不動産会社の数が少ないエリアだと、査定サイトに加盟している不動産会社がおらず、査定依頼できない可能性があります。
一括査定サイトで紹介できる不動産会社も少ないです。
一括査定の1番大きなデメリット 査定額が実際の売却価格と大きく違う!
同じ不動産会社に査定依頼する場合も、来店して査定を依頼するのと一括査定サイトから依頼するのでは算出される金額が大きく違ってきます。
複数社ではなくある程度めぼしい不動産会社を絞り込んで、査定していく場合、ほかの会社と査定額を比較される意識がそれほど高く働きません。
マンション売却が、初めてのお客様は、高い査定額を提示してくる不動産会社にまかせれば、高く売れると勘違いしてしまいます。一般的に一括査定サイトで複数社の査定額を比較し他場合、高いほうと契約をしようとしてしまいます。
不動産の仲介業の利益である仲介手数料は、成約報酬で、まず売却依頼をうけないと話になりません。
そのため、不動産会社としては査定額をつり上げても、売主の契約を取ろうとするのです。
査定額の2割増で算出してくる場合もある
一括査定サイトから依頼された場合、実際に査定した金額の2割増で報告してくる業者もいます。
売主からすれば明らかに詐欺ですが、そもそも不動産会社の査定額は法的な根拠がなく、あくまで「各社の私見」という扱いを受けるので、実際の売却価格とかけ離れていたとしても特に罰則を受けることはないのです。
初めての人には難しいですが、相手の出した査定額が正しいかどうかは自分で判断するしかないのです。
査定額が正しいか判断する方法
スーモやライフルホームズといったポータルサイトで周辺地域の売出物件を見たりして、「自分が持っている家はだいたいどれくらいで売れるか」を予測することができます。サイトを見続けていると相場観がついてきます。
これは自分一人でも出来る方法で、わざわざ不動産会社に連絡する必要がなくてスムーズですが、そうはいっても参考にした家はあくまで他人の家なので、自分の家の売却価格の参考にできるという保証はありません。
適正価格の把握が一番重要!査定額の正しい判断が必要!
複数企業からバラバラの査定価格を提示されると、どの不動産会社を信じていいか分からないというデメリットが出てきます。
一度に様々な不動産会社の話を聞くと、どの提案を信じていいか迷ってしまうかもしれません。
そんな時、より高い査定価格を提示した不動産会社に査定依頼したくなる人もいるでしょうが、価格だけで安易に不動産会社を選ぶのは危険です。
不動産会社が不動産を直接買い取るわけではありません。契約欲しさに高い査定価格を提示し、売れ残ってから徐々に値下げを提案するような不動産会社がいないとは言い切れません。
対処法:査定額の根拠を確認する
どの提案を信じていいか分からない場合は、査定額の根拠をしっかり説明してくれる提案を信用するのが一般的です。
例えばA社が3,000万円、B社が3,500万円という価格を提示したとすると、売主としてはB社に依頼したくなるものでしょう。
しかし、B社の査定額が根拠ない場合、最終的な売却価格は3,000万円を割ることも考えられます。相場から離れた価格の物件は売れずらく、市場に長く売りに出されていると「売れ残り感」が出てしまい、より売れずらくなります。問題なのは、B社が意図的にこれを行っていることもあるということです。査定額で売れないことが分かっていて、まずは媒介契約を結ぶために根拠のない高い査定額を提示することがあるのです。この場合、売主にとってはデメリットしかありません。
本当に高額売却に自信のある不動産会社なら、他社より高い価格で売れる理由をはっきり伝えてくれます。
一括査定サイトで損をする原因は仕組みにある
サイトに登録している不動産会社は、「1件の申し込みにつきいくらを支払う」という契約の上でサイトに登録しています。
サイトを運営しているのは不動産会社ではなくてマーケティングに強みのあるIT企業で、1人1人の売却を最初から最後までサポートすることはなく、申し込み情報を不動産会社に送れば仕事は終わりなので、悪く言えば利用者の事情など「儲かればいい」というスタンスで運営しています。
そもそも気軽にネットで申し込むということ自体がリスクを伴うものであると知っておくべきなのです。
仲介売却の一括査定が、参加業者が多く高値査定される理由
逆に、買い取り一括査定ではなく、通常の売却査定の場合については、利用している業者は多く存在します。なぜなら、売却物件を物元業者といいますが、物元業者になれば、両手取引ができる可能性が高くなるからです。不動産取引には、片手取引と両手取引があります。簡単に説明しますと、両手取引は、売主様・買主様の両方から仲介手数料をいただくことです。大手仲介会社では、売り上げの6割くらいが両手取引です。
それに対して片手取引は、売主様・買主様のどちらかだけから仲介手数料をいただくことです。両手取引をすれば、単純に売り上げが2倍になるということです。そのため、競って、売り物件をおさえようと動いています。そのため、相場とかけ離れた査定金額で査定する場面が多く存在します。
仲介売却で高く売りたいなら査定サイトより営業マン探し
不動産を高く売りたいと思ったら、一括査定サイトの利用のイメージがありますが、落とし穴があります。
今は査定額と実際の売却価格のズレが大きすぎるため、売り時を逃す確率が高く結果的に、相場より安く売らざるを得なくなるケースが後を絶ちません。
不動産を査定する先は契約優先で動いているため、いくらこちらが気軽な気持ちで申し込んだとしても、売却の準備段階として扱われてあおられて進めていく傾向があります。
一括査定サイトを利用して損をしても、結局は自己責任です。一番ベストな方法は、査定依頼する会社を絞り込み、営業マンをきっちり見極めて、最終的には営業マンで決めることが大切です。
買取業者のほとんどが一括査定サイトに参加していない!
一括査定サイトのメリットは、不動産を売りたいお客様が「一度に多くの査定業者に依頼をかける」ことができるツールで、まとめてできるのが便利で、「見積もりが一番高い業者に売却しよう」と考え、他の選択肢を排除した場合、損をする可能性が生まれてきます。
買い取りの一括査定サイトには「最大○社が査定をします」とアピールされていますが、実際には売却に適した業者が1社だけしかなかったということがあるかもしれません。なぜなら参加業者がそもそも少ないからです。
たとえば土地を売ることを検討した時に、一括査定サイトに依頼したとしても全く関係ないマンション専門の業者にも査定依頼がいってしまう仕組みになっています。その場合、「早く高く売る」ことは無理であることは理解できると思います。
売りたい不動産の求めるニーズとのマッチングこそが非常に重要だという事に気づくと思います。
「数打てば当たる」というわけではありません。目利きして狙っていってこそ納得できる成果が生まれます。
買取業者を様々な角度から探してみる必要性がいかに大事かという事がわかると思います。
一括査定サイトを利用している買取業者は全体のごくわずかです!
それでは、自分が売りたい不動産の特性を求めている業者をみつけることが、自分自身でできるのかという疑問が生まれます。
特殊な物件を求めている買取業者ほど、横のつながりを重視して動いているので、残念ながら一括査定サイトには参加していないことが普通です。それぞれの不動産業者は、買い取り業者のストライクゾーンを把握しています。逆に一般向けの買い取り査定サービスでは、ストライクゾーン以外の査定依頼も入ってくると効率が悪くなります。
買い取り業者のほとんどは、業界の横のつながりで動いている!
買い取り一括査定サイトの一番の魅力は、一度に多くの不動産会社から査定をしてもらえることです。しかし不動産買取では、そもそも一括査定サイトに登録している会社の数が少ないので、通常売却の一括査定サイトのようなメリットを受けにくいと言えます。
不動産買取業者の提携が少ない理由は、不動産業界の横のつながりを重視して営業していて、一括査定サイトに登録する必要がないためです。一括査定サイトを利用するには、利用者は無料ですが不動産会社は高い広告費をサイト運営社に支払う必要があります。
実際、当社も一括査定サイトを利用していません。メリットを感じないためです。業者が一括査定サイトに参加するメリットがない理由として、利用者は無料ですが不動産会社は高い広告費を支払わなければいけないというのがあります。また、不動産業者のつながりで、土地・不動産の売却情報を得ているので、一括査定サイトを利用するメリットがないためです。
不動産買取業者が求めるニーズとピッタリの物件情報が少ないサイトにお金を払ってまで参加する意味がないというところが大きいかもしれません。それだったら、不動産業者からの情報の方が確率が圧倒的に高いといえます。
専門性の高い買取業者ほど業界内だけで営業活動している!
一般的な不動産会社が買い取る不動産は興味がなく、専門分野に特化した買取業者ほど、不動産業界内でしか活動していません。
「早く売りたい」「どうしても売れない」「加工すれば売れる」という物件の場合、相談するのが「買取業者」です。
仲介市場で売りやすい物件は、一般の方がみてわかりやすい物件です。
ボロボロの家や見栄えの悪い物件の場合、売れ残って、売主様も困まることがあります。ただ、リフォームしたり、購入するお客様がイメージしやすいように加工すれば、売りやすくなります。そして買い取り業者は加工すれば売れるイメージが描けます。しかし、一般の売主様は、リスクをおって、お金をかけて加工したとしてもその分高く売れる保証がないため、買い取り業者に売ってしまった方が、スッキリすると考えるのが普通です。そこに買い取り業者が、存在する意義が生まれてきます。
見栄えのいい物件やきれいな物件の場合、通常の仲介で売る方が高く売れるのでメリットが大きいと考えます。
当社のような不動産会社は、買取業者それぞれのストライクゾーンつまり、どんな物件を求めているのかを把握しているので様々なパターンに対応し、高値で買い取ってくれる確率の高い買い取り業者数社に相談し、交渉することができます。
そして、買取業者のニーズやタイミングが一致すれば、即買取が成立します。
ストライクゾーンを把握しているからこそ瞬時に判断でき、アドバイスが可能になります。
専門性の高い不動産買取業者ほど、一括査定サイトに参加するメリットはありません
これまでお話ししてきたとおり、買取業者はいつも不動産業者の横のつながりを強化して、ビジネスを拡大しています。
そのほうが、好循環が生まれるので、一括査定サイトはメリットを全く感じません。
一般の方々向け(エンドユーザー)への営業を行う必要性がありません。
不動産業界内の横のつながりの情報だけで良いビジネスを展開している業者は、わざわざ月額利用料を支払ってまで一括査定サイトに参加するメリットはなく、効率が悪いだけ!!
一部の買取業者は一括査定サイトに参加していますが、これは全体のごくわずかだということを知ったうえで一括サイトを利用しなければいけません。
一括査定サイトは表面上はすべての買い取り業者から査定してもらえるように見えますが、実態は「かなり範囲での一括査定」ですので、注意が必要です。
一括査定サイトは、高額買取は難しい理由
一括査定サイトはお客様と買取業者を結ぶことはできますが、「お客様の不動産を適切に判断できる業者であるか」は別問題です。なぜなら、その不動産の買い取りに適した業者が1件しか参加していなければ、それまでということです。もっと高値で買い取れる業者が存在するかもしれません。
また、一括査定サイトが高値での買い取りが難しくなる理由として、お客様が選択したエリアと大まかな不動産種別によって、自動で振り分けられる単なるマッチングサイトにすぎないという点です。
なぜなら、高く売りたいなら売りたい不動産の特有の活かし方をイメージできることは最低条件ですし、売却のタイミングも非常に重要です。様々不動産を取り扱ってきたからこそできると自負しています。
お客様の物件に適した方法を目利きして、買い取り業者を選別していれば、思ってもいなかった価格で売れていたかもしれません。
不動産の「目利き」が重要です。「一番高く」評価してもらえる買取業者を目利きできるか
不動産業界内だけで活動している買取業者は、一括査定サイトに参加している業者の数より、圧倒的に多く紹介できる買い取り業者は、多く存在します。
当社では数多くある業者の中から、ご売却希望の物件に適した高額買取が見込めるをピックアップし、交渉を進めてまいります。
不動産買取は、お客様の物件と業者のニーズと合致することで、「高額買取」が実現します。
当社は、不動産を目利きできるプロフェッショナルなエージェント集団です。
だからこそ、お客様の不動産の特性を高く評価してくれる買取業者がわかります。
当社が、お客様の意向を代理で動くので、めんどうなことは何もなく、一括査定でありがちな執拗なセールスの心配もございません。当社のようなプロのエージェントが間に入って、買い取り交渉を行うので、買い取り業者に言いくるめられてしまう心配は一切ありません。当社は、納得できる安心できる取引をサポートしますので、ご安心してお任せ下さい。
信頼のおける買取業者を厳選し、的確な買い取り業者をピックアップして価格交渉までを実現する、まったく新しいエージェントにおけるマッチングサービスです。早く、高く、売るために考え抜かれたサービスこそがオークション型買い取りシステムです。ベストな選択肢をエージェントが目利きして、ひとつひとつ丁寧に買取業者へ直接交渉を重ね、より良い結果を追求していきます。買取なら、一括査定サイトを利用すればいいと安易に考える方がいらっしゃいますが、それは大きな誤解です。一括査定サイトでは導き出せない価格(答え)があることを、ご存じでしょうか?
士業の方と提携し専門的なアドバイスもご提供可能!
必要に応じて、弁護士・税理士・司法書士などそれぞれの専門家のアドバイスをご提供いたします。
相続など、より専門性の高いご相談もできるので、安心してお任せ下さい!
買取業者との面倒なやり取りもすべて私たちが代行するので安心
値段の交渉や引き渡しのご希望日の調整など、面倒な買取業者とのやり取りも当社がサポートさせていただきます。
お忙しいお客様をサポートして、買取業者との値段交渉や様々な調整だけでなく、必要に応じて専門家への依頼も、当社が窓口になりすべて代行いたします。
お客様への営業活動報告については、Webを最大活用してサポートしますので、お手間は取らせません。
いかなるご要望にも極力お応えできるように、尽力いたします。是非一度、お気軽にご相談下さい。
不動産売却が初めてのお客様には不動産買取業者を選定する「目利き」が必要です。多くのお取引、経験から身に付けた「プロの目利き視点」を持っているからこそ、
査定を依頼する通常売却の一括査定サイトの落とし穴 【まとめ】
複数の不動産会社に査定依頼をすることが理想ですが、自分で1社1社探して調べ上げてそれぞれアポイントを取るために何度も同じ説明をしたりするやり取りがめんどくさいと査定サイトを利用してしまいがちですが、落とし穴があることに注意が必要です。
一括査定サイトを利用すると、査定金額は必ずかなり高い金額での査定になることは知っておかなければいけません。実際の成約する価格は、そのことを知ったうえで判断しましょう!
本当にその金額で売れると思い込んでしまうと大変なことになります!
査定で相場をより深く把握し、査定金額に差がうまれる理由を知る
比較する物件の選び方でいくらでも価格を変えることができます。
査定価格の算出方法は、不動産流通推進センターの「価格査定マニュアル」があり、大手不動産会社やそれぞれの不動産会社は独自のマニュアルを加味しながら作成します。
価格査定マニュアルで重要な事は、査定金額はあってないようなものということです。
比較する物件を変えればいくらでも、金額を操作することができます。
査定書は、営業マンの考える金額にいくらでも意図的に作り替えることができるものです。
不動産会社が査定条件を入力するとソフトが自動で計算され、分厚い査定資料を見せられると、その査定額の信ぴょう性がたかまるように感じますが、実際には、その営業マンの裁量でつくられた金額です。
査定の対象と比較する成約事例物件をどのように選ぶかによって、査定価格は大きく変えることができます。例えばマンションの場合、どの不動産会社も同じ成約事例と比較すればそれほど査定価格に差をつけることが難しいですが、意図的に、周辺の類似マンションから選び、最終的には営業マンの判断によって、肉付けされていきます。だからこそ、必ず根拠を聞くことが大切です。
同じ成約事例をみても、そのマンションが売り急いでいたのか、あるいは、かなり改装されていたマンションなのか、一歩踏み込んだ内容で査定ができているのかもかなり重要になってきます。単なる成約価格だけの比較も意味がありません。
査定価格は不動産会社の事情によって左右される
大切なことは、査定価格は不動産仲介会社の事情によるということです!思惑次第で高くなったり、安くなったりします!査定書は作文にすぎません!
不動産会社によって査定価格に差が出るのは、シンプルに比較する事例物件の違うだけということもありますが、本質は不動産会社側の意図によって大きく変わっていくということを知っておかなければいけません。
インターネットの一括サイトで複数の会社に査定を依頼する場合、売主に選んでもらうため、高めに査定するのが普通です。相場とかけ離れた金額で査定する業者も多く存在します。
一括査定は、高い金額で査定される!
これは、売主自身が査定の前に、相場をある程度把握しておくことで、本質を見抜くことができます。
一方、新築マンションに買い替えるために指定された不動産会社などが査定する場合は、つまり買い替えが絡む場合は確実に売却できる堅い金額つまり売主にとってはきつい金額で査定するのが一般的です。
関連記事:売却の一括査定の注意点はこちら
買い換えの場合は、確実な低い金額で査定される!しかし、一括査定では、高値で査定される!
つまり売却を希望する人の査定の依頼の仕方によって、査定価格が大きく変わることを知っておかなければいけません。それを知らずにこんなに高く売れると思い込んでしまうと大変なことになります。
高めに査定した不動産会社に依頼すれば、売り時を逃して、結局相場より低い金額で売る羽目になるかもしれません。逆に低めで堅い金額で査定した不動産会社に依頼すると早く売れる可能性がありますが、もう少し高く売れたかもしれません。ということは、適切な金額で、売り出し、引き合いの状況を判断しながら、適切な価格改定をすることが大切です。
査定価格はあくまで目安で、その価格で売れることを保証したものではないことを理解しておきましょう。
不動産仲介会社がその査定金額で買い取るわけではありません。
不動産仲介会社は、あなたのマンションが売れなくても、経済的に困ることはありません。
しかし、売主様は、売れないと本当に困ります。
売れる金額を把握することが、売却の本当のスタートです!
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