不動産をお得に購入するためには、不動産の業界構造を理解することが大切になります。業界構造を理解すれば、利益相反になっている取引があることに気づくことができます。不動産を購入する際に「仲介手数料」が必要になります。新築一戸建てを購入する時も仲介会社を介して購入する物件には仲介手数料が発生します。物件を売りたい人と買いたい人の間に入ってその価値提供の対価として不動産仲介会社は仲介手数料という報酬をもらっています。仲介会社としてはネットが発達するにつれ右から左に流すだけの中抜きするだけのビジネスに介在価値が問われています。
新築一戸建ては売り手が業者であることが中古物件と違うところで、両手取引の物件が存在します。両手取引であるのであれば仲介手数料の値引きや無料にすることは可能なのか？また同じ物件でも仲介会社によって仲介手数料が無料になったり満額請求されたりします。新築一戸建てをお得に購入するためにはどうすればいいのか？新築一戸建てを無料や割引で購入するための判断の仕方を不動産業界歴20年以上のプロが解説していきます。
新築一戸建ては仲介手数料無料で購入できるのか？
新築一戸建てを購入する時、諸費用として仲介手数料が発生するケースが多くあります。逆に新築一戸建て建売住宅に関しては仲介手数料を無料で購入できる物件があります。仲介手数料は宅建業法第46条で上限額が計算式（物件価格×3％+6万円+消費税）と決まっています。
400万円を超える物件の場合は、（物件価格×3％+6万円）+消費税です。例えば、5,000万円の物件を購入した場合、購入価格とは別に不動産仲介会社から171.6万円を請求されます。
仲介手数料の計算式：（5,000万円×3％）+6万円+消費税＝171.6万円
実際の計算時は、建物価格には元々消費税が含まれているため、建物部分の消費税を除いた物件価格で計算されます。
この仲介手数料で知っておくべきは、上限は決まっていますが下限は決まっていないという点です。そのため、無料にしたり割引することは可能です。
新築一戸建て建売住宅を購入する時、かかってくる諸費用で大きな金額になるのが仲介手数料で、その次が住宅ローン関係費用で、その次が登記費用です。そのため、仲介手数料を割り引きもしくは無料で購入できると大きく諸費用を削減することが可能になります。
新築一戸建てで仲介手数料が無料で購入できるパターンには大きく2つあります。
新築一戸建て建売住宅の取引態様が「売主」となっている
スーモやホームズの広告を見るとき、取引様態を確認すると確実に仲介手数料がかからない新築一戸建て建売住宅かどうか見分けが付きます。
不動産分譲会社が自社で営業マンを雇って直接販売しているケースです。この場合、広告で会社概要のところに記載がある取引態様という項目が「売主」になっています。売主物件といいます。この場合は仲介会社に販売をまかせず、直接売主と買主がやり取りをするので仲介手数料は当然必要ありません。
しかし、年々営業マンをかかえず販売を仲介会社に丸振りすることで経営を効率化しシェアを拡大してきた飯田グループを代表とするパワービルダーの台頭で、直売物件が少なくなっているため直売物件だけに絞り込んで探すとなかなか見つからなくなります。
また、結局、営業マンの人件費や広告費は、物件価格にのせているつまり含まれているので割高になっている傾向があります。結局の所、諸費用も合わせたトータルのコストで比較検討する必要があります。
仲介物件の新築一戸建でも手数料無料にしてくれる仲介会社がある
実は、直売物件つまり売主物件でないと、無料で購入できないというわけではなく取引態様が広告で「仲介」となっている物件でも仲介手数料を無料や半額で購入する方法があります。取引態様が「仲介」の物件は仲介物件と言います。
なぜなら仲介物件の新築一戸建て建売住宅の中には両手取引の物件があるためです。両手取引の新築とは売主（分譲会社）と買主の双方に仲介手数料を請求することができる物件です。両手仲介の物件であれば場合、買主から仲介手数料をもらわなくても、売主にのみ仲介手数料を請求することで利益を確保してかつ経営的に問題がなければ、買主への仲介手数料を無料にすることが可能になります。両手取引の新築一戸建てを仲介手数料無料で仲介してくれる仲介会社に依頼すれば、仲介手数料が無料で購入することが可能になります。
スーモやホームズ等のポータルサイトに掲載されている多くの物件が、広告掲載している仲介会社を通さず、別の仲介会社を通しても購入できる物件です。
仲介手数料無料で購入できるかは「取引態様」と「両手取引」がカギ
スーモやホームズ等の広告には取引態様が必ず記載がありますが、種類は3種類しかなく、会社概要のところに必ず記載されています。その取引様態から売主物件なのか仲介物件なのかの判断ができ、売主物件であれば、仲介手数料はかかりません。仲介物件でも両手取引の物件であれば、仲介会社を選べば無料で購入できます。
取引形態①が売主となっている売主物件
広告に「売主」と記載がある場合、分譲会社が営業マンを雇って直売している物件つまり自らが売主として取引をする売主物件ということです。当然、仲介手数料はかかりません。
しかし、営業マンにかかる人件費や販売にかかる広告費用は、物件価格にのせられています。つまり最初から価格に含まれています。そのため、仲介物件の新築戸建てと価格を比較すると割高になっていることが多いです。結局の所、諸費用を含めたトータルコストを比較して、お得なのかどうかを判断していく必要があります。
関連記事：新築戸建を売主から直接買うと仲介手数料は無料で、お得なのか？
取引形態②が販売代理
広告に「代理」と記載がある場合は、売主の代理人として取引をするという意味になります。買主からすれと売主と取引をするケースと同じになります。販売代理は、戸数の多い新築マンションで多い取引様態です。そのため、新築マンション購入時、仲介手数料が発生しないことが一般的です。販売代理の場合、両手取引分の手数料を販売会社に支払っていることが多いため、無料になっていることが多いです。まれに仲介手数料がかかるケースもあるので念のため確認しておく方がいいかもしれません。
取引形態③が媒介（仲介）となっている仲介物件
広告に「媒介（仲介）」の記載がある場合は、売主と買主の両者の間に仲介会社が入って販売する仲介物件の新築一戸建てです。飯田グループを代表とするパワービルダーの新築一戸建ては、自社で営業マンをかかえて営業をせず、仲介会社に販売を丸投げしています。売り手（分譲会社）とすると、仲介会社に仲介手数料を支払わなければいけませんが、営業マンをかかえる人件費や広告販売コストを削減でき、直売していないため、土地情報が入りやすいというメリットがあります。なお、媒介（仲介）には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。
「一般媒介契約」は、売主は複数の不動産仲介会社への依頼が可能で、「専属専任媒介契約」・「専任媒介契約」は、売主は1社だけしか依頼ができない契約内容です。不動産のプロである分譲会社の場合、仲介会社に依頼をせず直接レインズ登録することが多くあります。売主である分譲会社が直接レインズ登録をした場合、買い手を紹介してくれた仲介会社に売り手である分譲会社が販売手数料として仲介手数料を支払うことになるので、両手取引になります。この場合、買い手から仲介手数料を請求しない仲介会社の場合、仲介手数料は無料で購入できることになります。
しかし、分譲会社が仲介会社に依頼して、仲介会社がレインズ登録する場合、分譲会社の仲介手数料はレインズ登録した仲介会社に支払うことになるので、買い手側の仲介会社は片手取引となります。
仲介物件でも無料業者が取り扱えない新築一戸建てがある
仲介物件のすべての新築一戸建てを仲介手数料無料・割引している仲介会社が取り扱えるというわけではありません。
新築一戸建ての中には、特定の仲介会社しか取り扱うことができない物件があります。直売にせず、仲介会社に販売する理由の1つとして、土地情報が入りやすいというのがあります。分譲会社とするとまた土地情報をもらえるように恩を売るために、一定期間だけ特定の仲介会社しか取り扱えできないようにすることがあります。そのような物件を一定期間内に購入する場合、満額の仲介手数料を支払って購入するしか方法はありません。
ただ、一定期間としては、3ヶ月くらいのケースが多いので、土地決済から3ヶ月つまり建物が完成した頃合いに分譲会社が直接レインズ登録するかもしくは、仲介会社が分譲会社のかわりにレインズ登録するケースがあります。一定期間後、購入する場合は、仲介手数料無料もしくは割引で購入できる可能性があります。分譲会社の本音は、土地決済後、すぐにレインズ登録したいと考えています。仲介会社との落とし所が一定期間、窓口を絞って恩を売ることです。コスト競争力の強い分譲会社ほど土地決済後すぐにレインズ登録を行う傾向があります。
また、直売をメインにしている分譲会社でも売れ残っている物件にばかり高い人件費の営業マンを配置して時間を割きたくないので、はじめは自社で販売活動をしていて直売していても、売れ行きが悪いとレインズに登録するケースもあります。
スーモに1社だけの掲載でも仲介手数料無料で購入できる物件は多い
スーモやホームズ等のポータルサイトには、1つの物件に複数の仲介会社が掲載している物件と、1つの物件に1社しか広告掲載されていない物件が存在します。
新築一戸建ての場合、1つの物件に複数の仲介会社が掲載している物件は、多く存在します。その多くは、大手の飯田グループ等のパワービルダーの物件が多くあります。コスト競争力の高いパワービルダーほど、一定期間でも窓口を絞り込むことを嫌います。なぜなら、売るのに時間がかかり資金回収までに時間がかかるためです。土地決済後、すぐにレインズ登録を行います。コスト競争力が弱い中小業者は、仲介会社に恩を売りながら落とし所を見つけ土地情報を得ていきます。大手のパワービルダーの場合、レインズ登録をした上で一切の広告制限をかけないことが多いため、1つの物件に多くの仲介会社が広告掲載をすることが可能になります。広告制限をかけることも恩の売り方の1つです。
例えば、分譲会社がレインズ登録を行っている物件でも、特定の仲介会社しかスーモに掲載できないあるいは、ポータルサイトに掲載できない物件が多く掲載されています。そのような物件の場合、スーモに掲載している仲介会社だけしか取り扱いできないと思いその仲介会社を通して購入すると満額の仲介手数料が必要になりますが、無料業者を利用すると、無料で購入できる可能性があります。
関連記事：【不動産業界の裏側】ポータルサイト(スーモ、ホームズ)の仕組みを徹底解説 仲介手数料とポータルの関係は
どこの不動産会社で購入しても仲介手数料が無料にできるのか？
仲介手数料が無料にできる両手取引の物件があったしても、どの不動産会社で購入しても無料にできるわけではありません。仲介会社の売り上げの源泉は仲介手数料です。仲介手数料の割引は、大きく会社経営に影響を与えることになります。あくまでも、本来、両手取引の物件を双方に請求せず、売り手の仲介手数料のみを報酬としても経営的に問題がない仲介会社に限定されます。また経営的に問題がないとしても仲介会社の考え方が仲介手数料無料や割引に対して寛容でない場合、無料や割引はできません。不動産業界はまだまだ昭和的な組織が多いため、割引に対して嫌悪感をもっているケースもあり考え方も大切です。
同じ物件を購入するとしても、仲介会社によって仲介手数料が無料で購入できるケースもあれば割引無しで満額請求されるケースがあります。
新築一戸建てを分譲している不動産会社は自らが「売主」となる物件は、その不動産会社からしか購入できませんが、仲介手数料はかかりません。
しかし、自社で販売をせず他の不動産会社に販売協力をしてもらう場合は、他の不動産仲介会社が「仲介」に入るので、仲介手数料が発生するのが一般的です。
一番の注意点は、具体的な商談になって諸費用の高さに気づき仲介手数料をもっと安くもしくは無料で購入できる物件だとわかったとしても、仲介手数料を理由に仲介会社を変えようとすると必ずトラブルになります。具体的な商談になってから、無料業者に変更することはハードルが高いため、購入を考え始めてすぐにすべきことは、信用できる仲介会社・営業マンを探すことからスタートです。
また、同じ仲介会社でも営業マンによって、仲介手数料が違う可能性もあります。そういった意味では、信用できる営業マンをまず見つけることが大切です。
関連記事：新築一戸建購入で仲介手数料などでトラブルになる可能性あり！ トラブルを防ぐ方法とは？
仲介手数料を無料にする不動産会社は怪しい？仕組みと注意点
「100万円以上も割引くなんて怪しい」いきなり仲介手数料無料と聞くと、不安になるケースもあるかもしれません。
実は、仲介手数料無料で提供する仕組みは非常にシンプルで、両手取引になる新築一戸建てを片手取引にしているだけの仕組みです。一般的な仲介会社は、新築一戸建てで、分譲会社がレインズ登録している場合、売り手と買い手と双方に仲介手数料を請求しています。しかし、仲介手数料無料で提供している仲介会社は、売り手から仲介手数料をきっちりもらえる物件は、買い手には請求していないだけビジネスモデルです。
実は、仲介会社のコストの95％は、人件費と広告費です。つまり、効率よく経営さえすれば無料での提供は可能になります。
しかし、有名芸能人を広告起用したりしてTVコマーシャルしたり、スーモ等のポータルサイトの掲載しまくったり、ムダに多い営業マンをかかえたりすると、それだけで膨大な費用がかかってしまい、コストを回収するためにガツガツ営業しなければいけません。
逆に、少数精鋭でポータルサイトを極力使わず自主メディア・インターネット集客に力を入れ、本当に必要最低限の運用コストに抑えることで、買い手から仲介手数料をもらわなくても会社としては成り立ちます。基本的に大幅な割引を行っている会社の特徴とすると、営業マンが数人のケースが多いです。なぜならば、規模が大きくなると人件費だけでなく経営における中間コストが大きくなるためです。
また、無料業者の中にも集客のためだけに仲介手数料無料を謳っている会社と志のある不動産仲介会社会社の2つのパターンがあります。
注意点①無料物件だけに絞り込むと選択肢が限定される！
仲介手数料無料の仕組みとして、「売主」と「買主」の両方に仲介手数料を請求することができる両手取引の物件であることが前提のビジネスモデルです。
つまり、仲介手数料無料は「売主」からのみ仲介手数料を得て、「買主」からの仲介手数料を無料にしているだけです。
注意点：紹介される物件数が限定される可能性がある
無料物件に限定してしまうと、「売主」から確実に仲介手数料を得られる両手取引の物件しか紹介できないことになります。無料物件しか紹介しない仲介会社の場合、「売主」からの仲介手数料のみが不動産会社の収入源となるため、仲介手数料を得られない物件は、そもそも紹介できないということになります。
当社では、無料で提供できないつまり仲介会社がレインズに登録するような片手取引の新築一戸建ては、半額で対応しております。
また、仲介会社によっては、無料にできない新築一戸建ては、取り扱いしない仲介会社もあれば、満額請求する仲介会社もあります。最初に、仲介手数料無料だけで仲介会社を選ばず無料にできない物件がどのように取り扱いされるのか確認しておく必要があります。
注意点②仲介手数料以外の名目で請求される可能性？
仲介手数料が有料でも無料でも、「ローン事務代行手数料」のような名目で請求することがよくあります。ローン事務代行手数料は、慣習的によく請求することが、よくあります。
また、金額的には10万円から20万円くらい請求することが多いです。また、よくわからない項目をつくってかすめ取ろうとするケースもあるので、無料会社の選別・営業マンの選別は非常に大切です。不動産業界は車業界と同じで会社の規模が大きいから安心できる会社というわけではありません。情報の非対称性を商売にしているところがありブラックボックスのような側面があります。業界構造を理解すれば、営業マンの思考の動きが理解でき、営業マンに対して理論武装し身を守ることができます。
注意：営業マンに理論武装できるだけの知識や相場感を持つ
諸費用の明細をもらい、本当に必要な費用・項目なのか、あるいは本当に適正な価格なのか、様々な角度でチェックしていく必要があります。
2023年4月からポータルサイトのスーモが、仲介手数料無料や割引の文言が記載できるようになりました。そのため、客引きのため仲介手数料無料を謳っているケースがあります。そういった会社の場合、ローン事務代行手数料等よくわからない項目でしれっと請求している可能性があります。
関連記事：ローン事務代行手数料は支払う必要はありません！あの手この手の名目でダブルで請求横行
注意点③引き渡しまでの手間暇を削減される？
無料業者の中には、案内に立ち会わない業者がいたりします。
本来不動産会社の利益になる仲介手数料を削減して、客引きのために無料にしているケースもあります。そういったケースの場合、別の項目で費用を請求したり、効率だけを考え気持ちの入ったいい提案をしてもらえる可能性が低くなります。
特に、値段交渉に協力的であったり、銀行の住宅ローンのアドバイスといった諸費用以外の提案の質も非常に大切です。
注意点：不動産営業は属人性が非常に高い！有料・無料だけでなく営業マンを選別
仲介手数料の削減は、100万円単位で諸費用を削減することができます。お得に購入するためには、諸費用の削減だけでなく、物件価格の削減つまり値段交渉や低金利の住宅ローンを提案してくれるかどうかも非常に大切です。
仲介手数料が有料だからサービスの質が担保されているわけではなく、営業マンの考え方やマインドがサービスの質に大きく影響することになります。仲介手数料が有料だからサービスがいいわけではありません。
銀行の金利においても、5,000万円のローンで金利が0.1%高いだけで、35年間で支払う額が約91万円の差額がでます。
関連記事：auじぶん銀行の住宅ローン審査基準【徹底解説】審査は厳しいのか？ がん50%保障団信無料はお得？
関連記事：住信SBIネット銀行 住宅ローンの審査基準【徹底解説】厳しい？スゴ団信・全疾病保障付はお得なのか？
注意点④購入後の保証は大丈夫なのか
仲介手数料が無料だからアフターサービスが不安と考える方はいるかもしれません。アーフターサービスについても、仲介手数料が無料とか有料とかは関係ありません。業界の構造や仕組みを理解すれば、理解できると思いますが、結局の所、会社や営業マンの姿勢次第となります。そして、そもそもすべての新築住宅には法律的に基礎構造部分への10年間の保証が義務づけられています。
これは、2000年4月に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（品確法）という法律によって定められています。
「新築住宅の10年保証」とは、「基本構造部分」については、分譲会社などが引き渡した時から10年間「瑕疵担保責任」を負うことを義務付けている制度のことです。これは、仲介会社が保証するのではなく分譲会社が保証する義務を負っています。また、この「瑕疵担保責任」を担保するために、瑕疵保険への加入若しくは資金の供託が義務化されています。また、基礎構造部分以外については、各社アフターサービス基準にて1年から2年くらいの期間を設けて対応している分譲会社が多いです。
万が一、なにかあった場合については、仲介会社が間に入ってサポートしてくれるのかどうかが論点となります。これは、仲介手数料の有無に関係なく会社や営業マンの姿勢が一番大切になります。
無料業者が無料にできる物件とできない物件の違いとは
不動産業者は不動産物件を売主より専任以上で委任を受けると、不動産流通機構（通称レインズ）に登録する義務（売買のみ）があります。（賃貸では強制力がなく情報の登録は仲介会社の任意となっています。つまり賃貸においては登録の義務がありません。）売買においてはどの仲介会社も毎日レインズの確認をしながら物件収集を行ったり、新築分譲会社へ問い合わせを行い、情報提供してもらっています。このレインズは、不動産会社しか閲覧することができません。
そもそもレインズとは宅地建物取引業法に基づき、国土交通大臣の指定を受けた指定流通機構で公益法人によって運営されています。全国の不動産情報はレインズによるネットワークで結ばれています。中古物件の場合、売り手は素人なので、自分で登録できないので、仲介会社に依頼することになります。
分譲会社は、プロなので、パワービルダーの場合、自ら登録できます。そのため多くの新築建売は自ら登録します。なぜなら、窓口を1社に絞るより、オープンにしてどの仲介会社でも取り扱いができるようにしておく方が、早期成約につながると知っているからです。だから、基本は、土地の仕入れの決済が終わるとすぐにレインズに登録して、情報を拡散しどの仲介会社でも取り扱いできるようにしています。分譲会社が自らレインズに登録した場合、買い手をつれてきた仲介会社に売り手からも仲介手数料を支払うことがあります。販売手数料のような意味合いです。そのため新築一戸建ての場合、仲介会社からすると、両手取引にできる物件が多くあります。レインズ登録者が売主である分譲会社である場合、両手取引になる可能性があります。
ほとんどの分譲会社は、直接レインズに登録して情報を拡散させますが、土地情報をくれた仲介会社に恩を売るため直接レインズに登録しないケースが存在します。
建売業者側に別の仲介会社が入っていると無料にできない
すべての新築建売が、売主である建売業者が直接レインズに登録するわけではありません。プロである売主が、仲介会社に依頼して、仲介会社がレインズに登録することがあります。この場合、売り手の仲介手数料は、買い手側の仲介会社には入らず、売り手側の別の仲介会社に入ります。
建売業者は仲介会社から土地情報をもらっておりその建売業者はその仲介会社に恩を売る為見返りとして一定期間その仲介会社だけが販売できるようにしたり、一定期間その仲介会社がレインズ登録する事が有ります。一定期間で多いのが土地決済後3ヶ月が多い為、建物が完成してしばらくするとレインズ登録されるパターンがよくあるケースです。 一定期間、レインズにも登録されていない場合、他の仲介会社を利用できないので、無料業者を利用できず、一定期間待てない場合、仲介手数料を満額支払うしかありません。
また、一定期間仲介会社がレインズ登録する場合は、無料業者は取り扱いできますが、売り手側からの仲介手数料をもらうことができないので、無料にすることはできません。一定期間特定の仲介会社がレインズ登録するメリットとしては、自ら買い手を見つけてこなくても成約すれば、必ず売り手から仲介手数料がもらえることにあります。
これは専任返しといわれるもので、紐付きの物件に多く、その場合、一定期間内に成約すれば、特定の仲介会社に仲介手数料を支払うことになります。専任返しにはレインズに登録するケースと登録しないケースがありますが、いずれにしても無料では購入できない物件となります。その特定の仲介会社は、一定期間内に成約すれば、分譲会社から仲介手数料（販売手数料）をもらい、且つ、買主からも仲介手数料をもらいます。これで、誰にも邪魔されずに確実に、両手取引にができることになります。
専任返しは、土地決済から3ヶ月くらいまでのパターンが多く、3ヶ月過ぎると売主自らレインズ登録したりします。あるいは、仲介会社が入って仲介会社がレインズ登録することがあります。また、専任返しでも、分譲会社と仲介会社がズブズブの関係の場合、販売依頼を受けた仲介会社がレインズにも登録せず、販売を独占して行うケースもあります。この場合、独占販売している仲介会社からしか購入できません。当然、仲介手数料の値引きは厳しくなります。
また、土地情報を再度もらえるように恩を売るために一定期間（3ヶ月ほど）が過ぎ、売主が直接レインズ登録して成約しても、買い手側の仲介会社に3％を渡すのではなく、2％にして、専任返しだった仲介会社に1％だけ手数料を落とすというようなことも中小業者の場合やったりします。
また、中小の建売業者でよくあるパターンとして、一定期間レインズ登録なしで特定の仲介会社しか取り扱えない状態で、一定期間過ぎると、仲介会社がレインズ登録するパターンで、この場合一定期間過ぎるとどの仲介会社でも取り扱いが可能になりますが、無料にはできない物件となります。
関連記事：新築一戸建て建売の値引きの限界・底値の失敗しない見極め方！飯田グループと中小の建売業者の違いは？
つまり、売買物件の取引には【両手取引】【片手取引（分かれ）】があり新築一戸建ての場合は、両手取引になる可能性があるが、片手になる物件もあるということです。
【両手取引】・・・売主（分譲会社）と買主の両方から仲介手数料をもらいます。売主が直接レインズ登録している場合です。介入している仲介会社が1社のみでしたらそれは『両手取引』になります！
【片手取引】・・・売主（分譲会社）と買主のいずれかの仲介に入りいずれかから仲介手数料をもらいます。仲介会社がレインズ登録している場合です。売主と買主の仲介会社がそれぞれ別の仲介会社が介入している場合です。
基本的に、仲介手数料が無料になる物件は、売主（分譲会社）から仲介手数料をもらえる物件です。売り手側に仲介会社が入っている物件は、どの仲介会社も仲介手数料無料にはできません。
当社では、両手取引にならない新築建売については、半額で対応しています。 基本的には分譲会社が直接レインズ登録する会社が多いですが、レインズ登録せずに恩を売りたい仲介会社に売り手側の仲介会社として、その仲介会社がレインズ登録する場合は、仲介手数料は、売り手側の仲介会社に落ちるため、無料にはできません。
関連記事：建築条件付き土地購入時の要注意点！違法な仲介手数料がとられる可能性が！【売建の闇】
仲介物件が仲介手数料無料で購入できるようになった時代背景
仲介手数料無料の仲介会社がでてきた背景には大きく2つの時代背景があります。1つは、パワービルダーのシェア拡大です。2つめはインターネットの発達・進化です。パワービルダーは、仲介会社に仲介手数料を支払い、販売・広告コストは仲介手数料だけになり営業マンの人件費・広告費を削減してコスト競争力を強化しています。
パワービルダーの物件は、どの仲介会社でも取り扱いできるため無料業者を利用すれば、仲介手数料無料で購入することができます。20年以上前は、パワービルダーのシェア率が低く無料業者が取り扱える物件が今と比べるとかなり少なかったですが、直売物件が年々少なくなり、レインズ登録をする分譲会社が年々増えてきた印象があります。
また、インターネットが発達するということは、中抜きビジネスの存在価値がなくなることを意味しています。
関連記事：新築一戸建（建売）が仲介手数料無料で購入できる物件とできない物件の違いとは？スーモに1社だけでも無料にできる？
仲介手数料無料+諸費用削減+値引き交渉で買うとどれくらい違う？
関連記事：関西の新築一戸建てを仲介手数料最大無料で購入するはこちら
仮に4,000万円（住宅ローン4,000万円）の新築建売購入の場合の一般的な諸費用は下記になります。
仲介手数料が必要な仲介会社で購入する場合のそれぞれの項目と、およその金額となります。
| 諸費用項目 | 金額 | 摘要 |
|---|---|---|
| 印紙税 | 3万円 | 不動産売買契約書2万円（軽減措置で1万円）、金消契約2万円 |
| 融資事務手数料 | 88万円 | ネット銀行（融資事務手数料型）の場合、融資金額（4000万円）×2.2％ 都銀・地銀の場合、加えて事務取扱手数料3万円～5万円+消費税がかかります。 |
| 固都税清算金（土地） | 10万円以内 | 物件によって違いますが、10万円以内におさまっていることが多いです。 |
| 所有権移転・保存・抵当権設定費用 | 40万円 | 司法書士報酬+登録免許税 |
| 表示登記費用 | 10万円 | 9万円～12万円くらいが相場です。 |
| 仲介手数料 | 138万6,000円 | （4,000万円×3％＋6万円）+10％消費税加算 |
| 火災保険・地震保険 | 12万円～25万円 | 火災保険は最長5年間（15万円で計算） |
| 合計 | 304万6,000円 |
総額約304万円ということなので、物件価格の約7.6％（304万円÷4,000万円）くらいになります。仲介会社の多くは、上記金額に、ローン事務代行手数料10万円～20万円請求するケースがあります。
当社で無料対象物件の場合、仲介手数料の138万6000円がまるまるなくなります。つまり、約166万円となります。
諸費用はできるだけ現金で用意した方がいいです。諸費用ローンを利用すると金利が高くなる可能性が高くなるためです。
もっとお得に購入するためには、値段交渉が大切になります。値段交渉で仮に100万円成功したとすると、仲介手数料分138万円6000円+100万円+ローン事務代行手数料10万円で合計約248.6万円お得に購入できたことになります。どの営業マン・会社から購入するかで新築戸建ては数百万円の差がでてきます。
関連記事：新築一戸建て（価格3000万円）の購入の諸費用ローン込みの諸費用はいくらかかるの？
関連記事：新築一戸建（価格4000万円）の購入の諸費用や建物のグレードは安い建売とどう違う？
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気になる新築一戸建を見つける前に営業マンを決める！
先に営業マンを決める理由は、トラブルを防止するためです。仲介手数料を理由に仲介会社を変えようとするとトラブルになる可能性があります。
新築一戸建てを探すときにスーモやホームズ等の不動産ポータルサイトなどで検索をすると、同じ物件が様々な仲介業者から出されていることがあります。またスーモ等に掲載していない不動産会社でも取り扱える物件が多く掲載されています。同じ物件を購入するにしても仲介会社・営業マンによって異なる点は仲介手数料と営業マンの対応です。
仲介手数料を節約できるか、信頼できる営業マンがいるかなどを比較検討するために、まずは仲介手数料無料の不動産仲介会社に問い合わせると話が早く煩わしくありません。仲介手数料を割り引くことを前提に経営をしている会社と両手取引を前提に経営をしている会社とでは仲介手数料の値引き交渉に対する対応が違ってきます。
とはいえ、客引きのために仲介手数料無料を謳っているだけかもしれず、別の項目で請求される可能性があるため慎重に会社・営業マンを選ぶ必要があります。また無料にならない新築建売の手数料がどうなるのか、もしくは無料物件以外そもそも取り扱いができるのかも確認が必要です。
ご希望の物件が手数料無料になるかどうか、下記からラインで匿名で無料なのか半額なのか診断できます。お気軽にご相談下さい。
【最後に】業界構造を理解すると営業マンの思考が理解できる！
関連記事：関西の新築一戸建てを仲介手数料最大無料で購入するはこちら
不動産業界は、情報の非対称性をネタに商売しようとしているところがあります。会社の体質としてまだまだ昭和的な組織の会社が多く、ブラックボックスなところが残っている業界です。会社の規模の大小を問わず離職率が非常に高い業界で、規模が大きいからといって安心していると足下をすくわれます。
結局の所、不動産の仲介営業は属人性が高く、営業マン個人レベルのマインドやスキルが取引の安全性や取引の満足度に大きな影響を与えることになります。なぜなら、業界の構造上、利益相反する取引も多くあり、その場合、その営業マンのモラルが問われるからです。不動産購入だけでなく売却する時も同じことがいえます。
予算が無限にあれば、理想の家を購入できるかもしれませんが、誰もが限られた予算の中でどこでバランスを取るかは個人の価値観で決めることになります。有益な情報や的確なアドバイスを得ることによりより最適な物件購入に近づくことができます。
住宅購入にかかる一般的な諸費用は、新築一戸建て（建売住宅）の場合、物件価格の5％～9％に収まることが多いです。金額に計算し直すと4,000万円の住宅を購入しようとすると200万円～360万円です。仲介手数料無料の場合、物件価格の5％以下で購入することができます。古い中古物件の場合、物件価格の10％を超えることもありますが、新築一戸建て建売の場合、10％を超えることはありません。
まずはインターネットで「エリア名」+「仲介手数料無料」と検索したりして、会社や営業マンを比較検討していくところからスタートです。
新築一戸建てを購入する際は、諸費用だけでなく引越し費用や家具家電費用等の多くの出費が発生します。少しでも負担を軽減させるために、会社選び・営業マン選びが非常に大切になります。トータルで数百万円違ってくる可能性があります。
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