不動産売却の流れ｜仲介手数料無料・半額の大阪・兵庫マンション売却ナビ

オンライン無料査定

不動産売却や住み替えを考え始めたら、まずは“オンライン無料査定”で所有不動産がどれくらいの価格で売れるかを査定してみましょう。
売却金額の目安を知ることで、住み替えに必要な次のステップを具体的に考えることができるようになります。

住宅ローンの残債がある物件を売るにはどうしたらよいか、諸費用をどのくらい見込めばよいかなどについても、ご提案させていただきますので、お気軽に“オンライン無料査定”をご活用ください。

机上査定: 近隣相場、直近の取引事例などによって所有不動産の価格査定を行います。現地調査を行うことなく、スピーディに査定価格をお伝えすることができますが、あくまでも目安の価格となります。

訪問査定: 実際に現地調査を行って、室内、付帯設備の状態などを細部まで確認します。
役所調査、権利関係の調査等も行い、近隣相場、直近の取引事例、現在の売出し事例をもとに、精度の高い査定価格を算出します。

査定価格については、おおむね3ヶ月以内に売却できる金額を想定してご提示しています。
実際に売却活動をスタートする「売り出し価格」については、売主様のご希望を十分に伺った上で、ご提案させていただきます。

媒介契約

正式に不動産売却をご依頼いただくには、媒介契約の締結が必要となります。
査定価格、売り出し価格、売却活動の具体的な内容について納得いただいた上で、下記の媒介契約の中から1つをご選択いただきます。

専属専任媒介契約

「レインズ」物件登録は5日営業日以内が義務
1週間に1回以上文書で業務状況を報告

特定の1社に売却を依頼する契約ですので、他の不動産会社に重ねて売却を依頼することはできません。
また、売主様が自ら見つけた購入希望者と直接、売買契約を締結することもできません。

専任媒介契約

「レインズ」物件登録は7日営業日以内が義務
2週間に1回以上文書で業務状況を報告

特定の1社に売却を依頼する契約ですので、他の不動産会社に重ねて売却を依頼することはできません。
売主様が自ら見つけた購入希望者と直接、売買契約を締結することは可能です。

一般媒介契約

「レインズ」物件登録の義務なし
業務状況の報告義務はなし

複数の不動産会社に重ねて売却を依頼することができます。
売主様が自ら見つけた購入希望者と直接、売買契約を締結することも可能です。

インターネットが普及していない時代においては、物件情報をすべての不動産会社に通知することが難しかったため、一般媒介契約を締結し、複数の不動産会社の持つネットワークを活用することに大きなメリットがありました。
しかし、現在では「レインズ」に物件情報を登録すれば、すべての不動産会社に情報が流れる仕組みになっているため、囲い込みをしない会社・営業マンであれば、窓口は1社だけで情報を拡散させることが可能です。

当社の場合、窓口が当社だけでも全国の不動産会社に情報が拡散され、それぞれの会社のそれぞれの営業マンのお客様に情報が行き渡ります。

売却活動

アーバン・サイエンスでは、売主様の不利益につながる「物件情報の囲い込み」は一切行っていません。媒介契約の締結と同時にレインズ登録を行い、不動産会社間の全国ネットワークを最大限に活用し、早期売却を目指します。
また、買い手の仲介手数料割引による積極的なオンラインプロモーションを展開することで、集客力を高め、早期売却を実現いたします。

主な売却活動

自社サイトへの物件掲載
不動産流通機構「レインズ」に物件情報を登録
ポスティングによる物件広告
独自ネットワークを活用した物件紹介
スーモもしくはホームズ等のポータルサイトへの物件掲載

※ポータルサイト掲載など御社独自の売却活動を追記ください。

営業活動報告

専属専任媒介の場合は1週間に1回以上、専任媒介契約の場合は2週間に1回以上、売主様に対して売却活動内容の報告を書面又は電子メールで行います。
報告内容については、下記の内容となります。

反響状況: 購入希望者からの反響や内覧状況について、件数・対応状況・成約可能性などについてご報告いたします。

競合・市場状況: 売出し事例、成約事例、不動産市場の動向等についてご報告いたします。

今後の売却活動: オンラインプロモーションの追加実施、ポスティングやダイレクトメールの配布等、今後の売却活動計画についてご提案させていただきます。
売却チャンスを逃がさないためにも、価格変更のタイミングについてもご提案させていただきます。

売買契約

通常、購入希望者から「購入申込書」を書面で受領した段階で、価格条件、引渡し条件等についての交渉が開始されます。
詳細条件の交渉で、売主様、買主様双方が合意に至ったときは、不動産売買契約を締結することになります。

売買契約を締結すると、一般的に売主様には下記のような義務が生じます。

売買対象不動産について、雨漏りがあるかないか、物件に付帯するキッチンや給湯器、エアコン等の設備に不具合や故障がないかを買主様に報告します。
不動産売買契約書に記載された条項に基づいて義務を履行することになります。
基本的に、引渡し時には、契約時と同じ状態で引渡すことが条件となります
契約内容に違反すると違約金の支払いが必要になる場合もあります。

売買契約時に必要なもの

権利証（登記識別情報）
実印・認印
印鑑証明書（３ヶ月以内）
売買契約書貼付印紙代
本人確認書類（運転免許書、パスポート等）
仲介手数料の半金分（別途消費税及び地方消費税）
固定資産税納税通知書

決済・引渡し

売主様は、残代金を受領する決済日までに、隣地との境界確認、引越しや公共料金の清算など、契約時に約束した状態にしておかなければなりません。
また、住宅ローンの残債が残っている場合、買主様の住宅ローンの本承認が取れ、決済日が確定した段階で、利用している金融機関に決済までに間に合うように抵当権を抹消する書類の段取りを行って下さい。

買い替えの場合などでは、売却代金受取り後、1週間から10日くらいの引渡し猶予を買主様に了承してもらうケースもありますので、事前にご相談ください。
残代金を授受・鍵の引渡しを行ったら、直ちに法務局で所有権移転登記の申請を行わなければなりませんので、決済は平日の午前中に行うことが一般的です。
ここでは簡単に決済の流れを確認していきましょう

1物件の最終確認: 決済を行う前に、売主様・買主様立会いによる物件の最終確認を現地にて行います。
契約書に定めた条件で引渡しが行われるかどうかを最終確認します。

2本人確認及び登記関係書類の確認: 司法書士によって、売主様・買主様の本人確認及び所有権移転登記の申請に必要な書類の確認が行われます。

3残代金の受領: 買主様から残代金を全額受領します。買主様が住宅ローンを利用する場合が多いので、通常は金融機関に集まって振り込みで残代金を授受することになります。
残代金を全額受領したと同時に、所有権移転、抵当権の抹消等の登記申請を司法書士に委任します。

4各種負担金の清算・諸費用の支払い: 固定資産税やマンションの管理費等については日割りで清算を行ないます。固定資産税については4月1日起算日として計算します。
引渡し前日までは売主様の負担、当日からは買主側の負担とするのが一般的です。司法書士報酬への報酬などの支払いも行います。

5鍵の引渡し: 残代金を全額受領した後に、鍵の引渡しを行います。
玄関だけでなく、すべての鍵を引き渡すことになりますので、あらかじめご用意ください。
鍵の引渡しが完了した時点で、売主・買主双方で「引渡確認書」を取り交わし、売買契約が完了したことを確認します。

6仲介手数料の支払い: 残代金決済・鍵の引渡しが終了した段階で、仲介手数料の残額を頂戴します。

決済時に必要なもの

権利証（登記識別情報）
実印・認印
印鑑証明書（３ヶ月以内）
仲介手数料の残金
登記費用（抵当権抹消登記・住所変更登記など）
物件の鍵一式
その他（管理規約、パンフレット等）
振込先のわかるもの

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